• BGH-Entscheidung mit weitreichenden Folgen für Floridas Grundstückbesitzer
• Investitionsmöglichkeiten mit hohen Renditen
• Einführung in das Gesellschaftsrecht des Bundesstaates Florida 
• Von Nachlassspaltung und Pflichtteilsrecht 
• Florida: Sand, Sonne und... SCHEIDUNG? 
• Grundzüge der Floridia - LLC.
• Die Vorsorgevollmacht
• Wie Sie verhindern, dass die "Grüne Karte" zur "Roten Karte" wird.
• Die 183 Tage Regel im US Einkommensteuerrecht
• Was versteht man unter einem Land-Trust?
• Doppelte Staatsangehörigkeit
  
• Frequently asked Questions zum Immobilienrecht in Florida
• Rechtsstreitigkeiten in den USA sind häufig von deutschen Rechtsschutzversicherungen abgedeckt.
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BGH-Entscheidung mit weitreichenden Folgen für Florida Grundstücksbesitzer

©2009 Rechtsanwalt Thomas Baur, J.D.,M.C.L.,J.C.B. und Referendar Dr. Sebastian Nürnberg

Diese Spaltung lässt sich i.d.R. nicht vollständig verhindern, die Folgen können jedoch durch fachmännische Beratung bei der Abfassung eines Testaments (Florida und Deutschland) berücksichtigt werden.

 

Bedenkt der Erblasser beim Verfassen seines deutschen Testamentes jedoch nicht die Anwendbarkeit von Florida-Recht in Bezug auf sein dort befindliches unbewegliches Vermögen, kann dies unerwünschte Konsequenzen haben. So werden die in Deutschland weit verbreiteten eigenhändigen Testamente in Florida nicht anerkannt, wenn nicht zwei Zeugen hinzugezogen wurden. Während das Testament in Deutschland volle Wirksamkeit erlangt, tritt hinsichtlich in Florida belegener Grundstücke die gesetzliche Erbfolge ein. Der sich aus dem Testament ergebende Wille des Erblassers wird also nur in Deutschland berücksichtigt.

Die BGH-Entscheidung nimmt die Schwierigkeiten, die sich aus solch einem „international hinkenden Rechtsverhältnis“ ergeben, notgedrungen hin. Allerdings verschärft der BGH diese missliche Situation sogar noch weiter bei der Berechnung von Pflichtteilen. Dies führt dann zu möglichen Ergebnissen, die weder der Erblasser gewünscht hat und in manchen Fällen zu Nachteilen für den testamentarisch bedachten Erben, der möglichen schuldrechtlichen Ansprüchen ausgesetzt sein kann, die er bei Erbesantritt garnicht vorhersehen konnte.

 

 Inhalt des Urteils:

 Nach der alten Rechtsprechung (z.B. des Oberlandesgerichts Celle) beachteten deutsche Gerichte im Rahmen einer Nachlasspaltung das in Florida belegene Vermögen nicht, da es nicht deutschem Erbrecht unterlag. Der Pflichtteil eines enterbten Kindes wurde nur aus dem in Deutschland vorhandenen Vermögen berechnet. Ob einem Kind für das in Florida belegene Vermögen ebenfalls ein Pflichtteilsanspruch zusteht oder es wegen der Formunwirksamkeit des handschriftlichen Testaments sogar Erbe wurde, oblag der Entscheidung amerikanischer Gerichte. Nach dem Recht des Bundesstaates Florida gibt es aber keine dem deutschen Recht entsprechenden Pflichtteilsansprüche, sodass ein enterbtes Kind grundsaetzlich nur auf das in Deutschland belegene Vermögen zur Realisierung seines Pflichtteilsanspruches beschränkt war.

Die neue Rechtsprechung des BGH respektiert zwar weiterhin ausdrücklich, dass die Gerichte in den USA über in Florida belegenes Vermögen entscheiden. Der BGH hat jedoch für die Berechnung des Pflichtteils neue Regeln aufgestellt. Im Gegensatz zum der bisherigen Rechtsprechung, berücksichtigt der BGH für die Berechnung des Pflichtteils das gesamte und nicht nur das in Deutschland belegeneVermögen. Welche Folgen das haben kann, zeigt das folgende

 

Beispiel: Ein deutscher Erblasser hat als einzige relevante Vermögensbestandteile ein Grundstück in Florida (Wert 300'000 Euro) und ein Konto mit 4000 Euro Guthaben bei einer deutschen Bank. Der Erblasser enterbt sein einziges Kind durch ein eigenhändiges Testament, verweist es auf den Pflichtteil, und setzt seine Lebensgefährtin als Erbin ein. Wie oben dargestellt ist das Testament nach deutschem Recht wirksam, nach Florida-Recht nicht.

In Deutschland hat das enterbte Kind nach der neuen BGH-Rechtsprechung gegen die  Lebensgefährtin einen Pflichtteilsanspruch in Höhe von  152’000 Euro (50 % des universell vorhandenen Vermögens). Vor dieser Entscheidung konnte ein enterbtes Kind unter denselben Voraussetzungen nur die Hälfte des deutschem Recht unterworfenen Vermögens, also nur 2’000 Euro, verlangen. Schuldner des Pflichtteils­anspruchs ist die nach deutschem Recht wirksam eingesetzte Lebensgefährtin.

Der BGH nimmt in seiner Entscheidung bewusst in Kauf, dass sich für die in unserem Beispiel als Erbin eingesetzte Lebensgefährtin in Florida - wie er es nennt - „Schwierigkeiten ergeben könnten, die rechtliche Verfügungs­macht über das Grundstück zu erlangen“. Denn die Lebensgefährtin hat aufgrund des in Florida unwirksamen Testaments keine Chance, das Eigentum an dem Grundstück in Florida zu erlangen. Der „eigentlich“ enterbte Abkömmling wird das Grundstück erhalten.

Erkennt die Lebensgefährtin die Situation nicht und schlägt die Erbschaft in Deutschland nicht rechtzeitig aus, ist sie trotzdem zur Zahlung des Pflichtteiles verpflichtet, obwohl sie nur die Verfügungsmacht über das Konto mit 4’000 Euro Guthaben erhält. Der Abkömmling erhält überraschenderweise das Grundstück und den Pflichtteilsanspruch.

 

Der BGH hat in dem seiner Entscheidung zugrundeliegenden Fall dieses offenbar unbillige Ergebnis dadurch korrigiert, dass er aufgrund einzelner Passagen in dem handschriftlichen Testament ein Untervermächtnis zugunsten der eingesetzten Erben angenommen hat. Ob sich diese Lösung verallgemeinern lässt, ist jedoch fraglich und bleibt der zukünftigen Rechtsprechung überlassen.

 

Die neue Entscheidung des BGH zeigt deutlich, wie wichtig eine geordnete Nachlassplanung für Deutsche mit Grundbesitz in Florida ist und welche Bedeutung der formgerechten Errichtung eines Testamtes, das sowohl in Florida als auch in Deutschland Gültigkeit hat, beigemessen werden muss.

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Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Einzelfall muss mit einem Anwalt des Vertrauens durchgesprochen werden, da jeder Fall nur in der individuellen Betrachtung analysiert werden kann..Dieser Artikel dient ausschließlich zur allgemeinen Information

Rechtsanwalt Thomas Baur ist ein sowohl in Deutschland als auch in Florida zugelassener Anwalt mit 30 Jahren Berufserfahrung. Er ist Gründer der Kanzlei Baur & Klein P.A. in Miami. Baur & Klein P.A. ist auf deutschsprachige Investoren und deutsche Firmen spezialisiert, die in Florida rechtliche Beratung auf den Gebieten des Immobilien-, Einwanderungs-, Gesellschafts-, Prozeß-, Nachlass-und Steuerrechts suchen. Miami: Phone: 305-377-3561; Fax: 305-371-4380. 

 

 

Grundzüge der Florida

Limited Liability Company

von Rechtsanwalt Thomas Baur, J.D., M.C.L., J.C.B. und Rechtsreferendar Dr. Jens Heller, Düsseldorf

 A. Einführung

Bei der LLC handelt es sich um eine vergleichsweise junge Gesellschaftsrechtsform, wenngleich ihre Wurzeln in das 19. Jahrhundert zurückreichen. Mittlerweile ist die LLC in jedem Bundesstaat der USA eine anerkannte Rechtsform. Die Rechtsgrundlage für die Florida-LLC bildet der „Florida Limited Liability Company Act“ aus dem Jahre 1982, der aus einer Vielzahl dispositiven Gesetzesrechts besteht. Damit war Florida der zweite US-Bundesstaat überhaupt, der eine Gesetzeskodifikation geschaffen hat. Zweck dieses Gesetzes war es, ausländisches Kapital anzuziehen und Unternehmer dazu zu bewegen, ihren Wirtschaftsstandort nach Florida zu verlegen, um die floridianische Wirtschaft zu verbessern.

Nicht nur ihres wörtlich identischen Namens wegen ähnelt die floridianische LLC strukturell der deutschen GmbH. Die LLC erfreut sich seit spätestens 1998 zunehmender Beliebtheit. Dies liegt nicht zuletzt darin begründet, dass sie eine steuerrechtlich außerordentlich attraktive Gesellschaftsform bildet und die Haftung ihrer Gesellschafter grundsätzlich auf ihre Einlagen beschränkt ist. Zudem gibt das floridianische Recht kein Mindestbetrag für das Stammkapital vor. Die LLC ist dadurch gekennzeichnet, dass sie die Vorzüge einer partnership (Personengesellschaft) mit denen der corporation (Kapitalgesellschaft) verbindet; insoweit weist sie eine hybride Struktur auf. Die genannten Vorteile führen dazu, dass sich eine Vielzahl von deutschen Unternehmern/Investoren für diese Rechtsform entscheidet, wenn sie selbst in Florida ein Unternehmen gründen oder sich an einer solchen Gesellschaftsform beteiligen.

Gegenüber der corporation weist die LLC hingegen den Nachteil auf, dass sie grundsätzlich im Falle von Anteilsübertragungen etwas schwerfällig wirkt. Deshalb findet sie bei kapitalintensiven Unternehmen deutlich weniger Anklang. Auch dürfen sich Versicherungen und Banken dieser Rechtsform nicht bedienen. Bei kleineren und mittleren Unternehmen aber ist sie die am häufigsten gewählte und damit die gängigste Rechtsform.

 

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B. Hauptteil

I. Rechtsfähigkeit und Arten der LLC

Die LLC ist eine juristische Person (entity), also selbst Trägerin von Rechten und Pflichten. Sie kann demnach selbstständig Rechte erwerben, sich rechtsgeschäftlich verpflichten, klagen und verklagt werden. Jedoch ergeben sich Besonderheiten in steuerrechtlicher Hinsicht.

Bei der strukturellen Ausgestaltung der LLC bieten sich zwei Wege an. So ist die member managed LLC von der manager managed LLC zu unterscheiden. Die member managed LLC entspricht dem gesetzlichen Leitbild und wird von den Gesellschaftern (managing members), die manager managed LLC hingegen von einem oder mehreren Geschäftsführern (managers), die nicht selbst Gesellschafter zu sein brauchen, geleitet, wobei die Gesellschafter den/die manager bestimmen. In diesem Fall partizipieren die nicht geschäftsführenden Gesellschafter lediglich an den Gewinnen bzw. Verlusten der Gesellschaft. Zur Kontrollausübung stehen ihnen jedoch Informations- und Stimmrechte zu.

 

II. Gründung (formation)

Die LLC setzt keine Mindestanzahl von Gesellschaftern voraus. So ist auch die sog. single-member LLC („Ein-Mann-LLC“) rechtlich anerkannt.

 

1. Namenssuche

Zunächst muss der Gründer einen geeigneten Firmennamen auswählen. Dieser Name, der auch rein fiktiver Natur sein kann, darf nicht mit demjenigen eines anderen Unternehmens identisch oder dazu geeignet sein, Verwechslungen hervorzurufen. Schließlich muss dem Verkehrsschutz dadurch Rechnung getragen werden, dass die Firma den Zusatz „Limited Liability Company“, „Limited Company“ bzw. die Abkürzungen „LC“/L.C.“ „LLC“/„L.L.C.“ oder „Ltd. Liability Co.“ trägt. Dabei gilt es zu beachten, dass gewisse Bezeichnungen verboten sind (z.B. Corporation, Insurance, Bank etc.). Neben der Namensvergabe ist zusätzlich zu beachten, dass dieser nicht Markenrechte (trademarks) anderer Unternehmen verletzt. Auch insoweit sind Recherchen zur Vermeidung etwaiger Unterlassungsansprüche bzw. Schadensersatz-forderungen unerlässlich.

 

2. Einreichen und Annahme der „Articles of Organization“ (filing)

Nach der Namensfindung ist sind die „Articles of Organization“ (Gründungsvertrag) vorzubereiten  und beim Handelsregisteramt Florida Department of State und dort bei der Division of Corporation einzureichen. Die Annahme erfolgt binnen kurzer Zeit, sofern die Gründungsdokumente ordnungsgemäß vorbereitet wurden. In den „articles“ sind neben der „document number“ (diese kann in etwa mit der Handelsregisternummer verglichen werden) die Angaben des Antragsstellers enthalten, welche in Artikel untergliedert sind. Als Beglaubigungsnachweise sind im Anhang das „Certificate of Status“ sowie eine „Certified Copy“ enthalten. Nach Eingang der formalen Gründungsbestätigung durch die Behörde wird dann das Firmenbuch (corporate book), ein Aktenordner, in welchem sich alle wichtige Dokumente (z.B. operating agreement = Gesellschaftsvertrag) und Firmensiegel befinden. Das corporate book wird wahlweise an dem Firmensitz der LLC oder des Registered Agent, der nachfolgend vorgestellt wird, aufbewahrt.

 

3. Bestimmung eines Zustellungsbevollmächtigten (registered agent)

Nach den Gesetzen des Staates Florida ist die Bestimmung eines Zustellungs-bevollmächtigten (registered agent) notwendig. Dessen Daten sind in dem
Gründungsvertrag mit aufzuführen. Der Zustellungsbevollmächtigte muss seinen Geschäftssitz in Florida haben. Hierbei kann es sich um eine natürliche oder eine juristische Person handeln, deren Aufgabe darin besteht, die LLC betreffende – insbesondere rechtlich relevante – Unterlagen (Zustellung von Klageschriften etc.) entgegenzunehmen. Dabei muss der Zustellungsbevollmächtigte ein Büro unterhalten, welches von Montag bis Freitag in der Zeit von 10-17 Uhr geöffnet hat. In der Regel werden Anwaltskanzleien als registered agent bestimmt.

 

4. Lizenzen und Genehmigungen

Auch wenn nach dem Vorstehenden die LLC rechtlich betrachtet bereits existent ist, so müssen vor dem rechtsgeschäftlichen Tätigwerden noch etwa erforderliche Lizenzen und Genehmigungen eingeholt werden. Hierunter können etwa die Betriebserlaubnis (business license) sowie die Verkaufserlaubnis (seller’s permit) fallen. Sollte die LLC Arbeitnehmer beschäftigen wollen, ist – soweit noch nicht vorhanden – eine staatliche Identifikationsnummer des Arbeitgebers (federal employer identification number) bei der US-Bundessteuerbehörde zu beantragen.

 

5. Jahresbericht

 

Die Gesellschafter sind verpflichtet, einmal im Jahr einen Jahresbericht an das Handelsregisteramt zu senden. Der Jahresbericht (annual report), der in der Zeit vom 1. Januar bis zum 1. Mai eines jeden Jahres beim Department of State eingereicht werden muss, ist von einem Geschäftsführer zu unterschreiben und enthält die schriftliche Bestätigung welche Personen in der Firma als Geschäftsführer tätig sind. Der Jahresbericht ist gebührenpflichtig. Bei Versäumnis dieser kann die Firma administrativ gelöscht werden.

 

 

III. Geschäftsführungsbefugnis und Vertretungsmacht

Die Befugnis zur Geschäftsführung, welche die Rechte der Gesellschaft im Innenverhältnis regelt, sowie die Vertretungsmacht, die sich auf das Außenverhältnis bezieht, gebührt grundsätzlich jedem einzelnen Gesellschafter, soweit es sich um eine member-managed LLC handelt. Hiervon kann wiederum Abweichendes im Gesellschaftsvertrag festgelegt werden.

Verfügt der das Rechtsgeschäft abschließende Gesellschafter über keine Vertretungsmacht und handelt er im Namen der LLC, dabei jedoch im üblichen Geschäftsrahmen, so bindet dies die member-managed LLC grundsätzlich. Hintergrund dessen ist, dass der Rechtsverkehr geschützt werden soll. Diesen Schutz verdient nicht der bösgläubige Dritte, so dass die LLC dann nicht verpflichtet wird, wenn der Dritte weiß oder wissen muss, dass der Gesellschafter nicht zur Vertretung der Gesellschaft berechtigt ist. Überschreitet der Gesellschafter für jedermann erkennbar seine Vertretungsmacht, indem er nicht im gewöhnlichen Rahmen Rechtsgeschäfte tätigt, so bindet dies die Gesellschaft nur dann, wenn die anteilsmäßige Mehrheit der Gesellschafter ihn zu diesem Rechtsgeschäft ausdrücklich ermächtigt hat. Soweit die articles of organization oder das operating agreement nicht ein anderes vorsehen, hat der entgeltliche Vertragsabschluss über das Eigentum der Gesellschaft an vorhandenem Grundstück verfügenden, nicht mit Vertretungsmacht ausgestatteten Gesellschafters zur Folge, dass dieser Vertrag zugunsten des zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses gutgläubigen Käufers wirksam ist.

 

IV. Gewinn- bzw. Verlustverteilung/Entnahme von Einlagen

Die Verteilung von Gewinnen und Verlusten erfolgt prinzipiell auf der Grundlage des wertmäßigen Anteils an den von den Gesellschaftern jeweils geleisteten (Geld-/Sach-)Einlagen (contributions). Dies gilt freilich nur insoweit, als die Einlagen nicht zuvor entnommen wurden bzw. bejahendenfalls keine Rückzahlung erfolgt ist. Im Gesellschaftsvertrag kann wiederum ein anderer Verteilungsschlüssel zugrunde gelegt werden.

Nach der gesetzlichen Konzeption ist es einem Gesellschafter untersagt, vor Auflösung und Auseinandersetzung der Gesellschaft Einlagen zu entnehmen. Hiervon kann jedoch eine abweichende Bestimmung getroffen werden. Allerdings ist es den Gesellschaftern stets verboten, Einlagen zu entnehmen, wenn dadurch die Gesellschaft in die Zahlungsunfähigkeit getrieben würde.

 

V. Veräußerung von Geschäftsanteilen

Grundsätzlich können Geschäftsanteile ganz oder teilweise, und zwar formfrei veräußert werden. Etwas anderes gilt nur bei einem vertraglich vereinbarten Ausschluss. Die Veräußerung hat jedoch nicht etwa zur Folge, dass der Erwerber Rechtsnachfolger im umfassenden Sinne wird; er tritt mithin nicht in die Stellung des Rechtsvorgängers mit allen Rechten und Pflichten ein. So ist er sowohl von der Geschäftsführung als auch von der rechtsgeschäftlichen Vertretung ausgeschlossen. Es findet allein eine Beteiligung des Erwerbers am Gesellschaftsgewinn bzw. –verlust statt. Dies folgt daraus, dass nur der Kapitalanteil frei übertragbar ist. Ein vollständiges Eintreten in die Rechtsstellung des Veräußerers setzt dagegen die einstimmige Zustimmung sämtlicher Gesellschafter voraus. Nur diesfalls wird der Mitgliedschaftsstatus übertragen. Dieses Zustimmungsrecht ist indes disponibel, sodass bereits im Gesellschaftsvertrag wirksam auf dessen Ausübung verzichtet oder eine Modifizierung des Mehrheitserfordernisses bestimmt werden kann. Haftungsrechtlich hat der Eintritt in die Gesellschafterstellung zur Folge, dass der Erwerber solche Verbindlichkeiten zu tragen hat, die ihm zu diesem Zeitpunkt bekannt sind.

 

 

VI. Aufnahme neuer Gesellschafter

Will die Gesellschaft nach ihrer Gründung neue Gesellschafter aufnehmen, so bedarf es hierfür – soweit in dem operating agreement nichts anderes bestimmt sein sollte – der schriftlichen Einigung der Mehrheit der Gesellschafter. In Ermangelung einer speziellen Regelung bestimmt sich die Gewichtung der Stimmanteile nach den verhältnismäßigen Interessen der Gewinnverteilung zum Zeitpunkt der Abstimmung.

 

VII. Informationsrechte

Eine LLC ist verpflichtet, an ihrem Firmensitz eine aktuelle Liste der Namen und Adressen aller Gesellschafter und Geschäftsführer, eine Kopie der articles of organization, die bei dem Secretary of State eingereichten Unterlagen, eine Kopie des operating agreement sowie Kopien der Steuererklärungen und Bilanzen der letzten drei Jahre sowie weitere die Gesellschaft betreffende, insbesondere geschäftliche Dokumente aufzubewahren. Hinsichtlich dieser festzuhaltenden Informationen ist den Gesellschaftern während der üblichen Geschäftszeiten Zugang zu gewähren. Für ausgeschiedene Mitglieder gilt das Gleiche, soweit sich die Informationen auf die Zeit ihres Gesellschafterstatus beziehen. Dabei dürfen sie die hierfür erforderlichen Unterlagen durchschauen und kopieren, wobei die LLC eine angemessene Gebühr für den Arbeitsaufwand und die Kopierkosten erheben kann.

Darüber hinaus gebührt den Gesellschaftern das Recht, sich über solche geschäftlichen Angelegenheiten zu informieren, die zur Ausübung ihrer Rechte und ihrer Aufgabenerfüllung dienen. Ein allumfassendes Informationsrecht über das rechtsgeschäftliche Wirken besteht, wenn und soweit das Verlangen sachlich angemessen und nicht rechtlich unzulässig ist.

 

VIII. Haftungsfragen

Wie bereits eingangs erwähnt, stellt die limitierte Haftung (limited liability) einen besonderen Anreiz dar, sich für die LLC als Gesellschaftsform zu entscheiden. Auch die Geschäftsführer als Leitungsorgane haften in aller Regel nicht. Dies darf aber nicht zu Fehlschlüssen verleiten. Aus diesem Grund sollen die Haftungsfragen nachstehend näher beleuchtet werden.

 

1. Gesellschafterhaftung

Die Haftung der Gesellschafter ist grundsätzlich auf das Gesellschaftsvermögen beschränkt, sodass sie nicht mit ihrem persönlichen Vermögen haften. Zugleich sind sie grundsätzlich nicht zu Nachschusszahlungen verpflichtet. Allerdings gilt das Haftungsprivileg der Gesellschafter nicht ausnahmslos. So haftet ein Gesellschafter in den Fällen persönlich und unmittelbar, in denen er deliktisch oder in strafrechtlich relevanter Weise handelt und dadurch die Gesellschaft oder Dritte schädigt. Ein Haftungsdurchgriff wird – ebenso wie im deutschen Recht – im Fall des Rechtsformmissbrauchs anerkannt, wenn also die Gesellschaft gleichsam nur als Vehikel verwendet wird, um sich der persönlichen Haftung zu entziehen, obschon typischerweise private Rechtsgeschäfte getätigt werden sollen. In der Praxis ist gerade bei der single-member LLC darauf zu achten, die Buchhaltung ordnungsgemäß zu führen, da ansonsten schon der Anschein eines Rechtsformmissbrauchs erweckt wird. Weiterhin besteht die Haftung eines Gesellschafters für die Dauer von drei Jahren fort beginnend mit dem Zeitpunkt, an dem er gesetzeswidrig oder unter Verstoß gegen die articles of organization oder das operating agreement Einlagen entnommen hat. Ein Gesellschafter haftet schließlich auch dann, wenn er sich für ein Bankdarlehen oder für Gesellschaftsverbindlichkeiten, welche die Gesellschaft nicht befriedigen kann, persönlich verbürgt, da er diesfalls in seiner Eigenschaft als Privatperson, also einem beliebigen Dritten vergleichbar, rechtsgeschäftlich tätig ist.

Zur Absicherung kann es sich für den jeweiligen Gesellschafter im Einzelfall empfehlen, eine Versicherung gegen die persönliche Inanspruchnahme abzuschließen, die durch eine auch nur fahrlässige unerlaubte Handlung entsteht. Zu berücksichtigen ist dabei allerdings, dass eine Versicherung grundsätzlich nicht die Haftung für persönliche Verbindlichkeiten oder Gesellschaftsverbindlichkeiten hinsichtlich unbezahlter Geschäftsschulden übernimmt.

 

2. Haftung des Geschäftsführers

Der Geschäftsführer bzw. der geschäftsführende Gesellschafter haftet als leitendes Organ grundsätzlich nicht für rechtsgeschäftliche Verbindlichkeiten der Gesellschaft. Etwas anderes gilt jedoch, wenn er seinen Pflichten als Geschäftsführer nicht nachkommt respektive diese verletzt oder gegen Strafgesetze verstößt, es sei denn, er durfte sein Verhalten als gesetzeskonform erachten. Zudem darf er aus Geschäften, die er tätigt, keine unzulässigen persönlichen Vorteile erlangen, wobei es unerheblich ist, ob diese unmittelbarer oder mittelbarer Natur sind. Zu der Frage, wann ein gleichwohl erzielter persönlicher Nutzen nicht unzulässig ist und damit keine Haftung begründet, verhält sich F.S. 608.4228(3). Hiernach ist die Haftung ausgeschlossen, wenn das Rechtsgeschäft und die Art des persönlichen Vorteils nicht durch Gesetz, den Gründungsvertrag oder den Gesellschaftsvertrag verboten sind. Gleiches gilt, wenn die Vorteile den Gesellschaftern offen gelegt werden oder sonstwie bekannt sind und die Mehrheit der Gesellschafter das Rechtsgeschäft genehmigt. Ferner ist eine Haftung zu verneinen, wenn der Geschäftsführer ein für die LLC sachgerechtes und angemessenes Rechtsgeschäft zu der Zeit tätigt, zu der er von einem weiteren Geschäftsführer ermächtigt wurde, auch wenn er hierbei einen persönlichen Nutzen erzielt.

Die vorstehenden Konstellationen zur Geschäftsführerhaftung sind indes nicht abschließend, sodass weitere Fälle denkbar sind, in denen eine direkte Inanspruchnahme des Geschäftsführers in Betracht kommt.

 

XI. Ausscheiden des Gesellschafters

Sowohl Austritt, Ausschluss, Tod als auch die Insolvenz eines Gesellschafters führen zu dessen Ausscheiden aus der Gesellschaft. Dieser Umstand begründet den Anspruch des ausscheidenden Gesellschafters auf Auszahlung seines Kapitalanteils. Hinsichtlich des freiwilligen Austritts eines Gesellschafters ist zu bemerken, dass dieser nur im Falle der Beendigung der Gesellschaft selbst in Betracht kommt, wenn nicht etwas anderes im operating agreement vorgesehen ist.

 

X. Auflösung der Gesellschaft (dissolution)

I. Auflösungsgründe

Den Gesellschaftern steht es jederzeit frei, die LLC einvernehmlich aufzulösen. Als Auflösungsgrund kommt auch ein Richterspruch in Betracht. Dieser erfolgt auf Antrag eines Gesellschafters, wenn es nach dessen Vortrag überwiegend wahrscheinlich ist, dass das Aufrechterhalten der Tätigkeit der LLC in Einklang mit den articles of organization oder dem operating agreement vernünftigerweise nicht realisierbar ist. Des weiteren wird die Gesellschaft aufgelöst, wenn das operating agreement einen bestimmten Beendigungszeitpunkt vorsieht.

 

2. Folgen des Ausscheidens eines Gesellschafters für den Bestand der Gesellschaft

Das rechtliche Schicksal der Gesellschaft selbst hängt grundsätzlich nicht davon ab, ob ein Gesellschafter ausscheidet. Falls ein Gesellschafter der LLC eine partnership oder eine juristische Person ist und diese aufgelöst oder beendet ist, geht die Rechtsmacht dieses Gesellschafters auf dessen gesetzlichen Vertreter oder Rechtsnachfolger über. Die Gesellschaft wird auch in der Regel dann aufgelöst, wenn kein Gesellschafter mehr vorhanden ist.

 

3. Verfahren

Verfahrensrechtlich ist im Falle der Auflösung der LLC bei dem Department of State die articles of dissolution unter Angabe des Namens der LLC, des Datums, an dem die Auflösung Wirkung entfalten soll, einer Beschreibung des Ereignisses unter F.S. 608.441 welches zur Auflösung geführt hat sowie einer Erklärung, dass die LLC sämtliche ihrer Schulden und Verbindlichkeiten sowie Verbindlichkeiten beglichen hat oder jedenfalls irgendwie hiervon entlastet ist, einzureichen. Weiterhin ist anzugeben, dass die LLC das ihr verbleibende Eigentum und Vermögen unter den Gesellschaftern entsprechend deren Anteilen verteilt hat.

Diese articles of dissolution sind von den Gesellschaftern zu unterzeichnen, deren Anteil für die Herbeiführung der Auflösung erforderlich ist. Nach dem Einreichen und der Überprüfung der erforderlichen Voraussetzungen stellt das Department of State das certificate of dissolution aus, welches die rechtliche Inexistenz der LLC statuiert, und löscht die articles of organization, nachdem alle anfallenden Gebühren und Lizenzsteuern bezahlt wurden.

Rechtlich bleibt die LLC jedoch insoweit existent, als Abwicklung und Liquidation in Rede stehen. Die LLC darf mithin insbesondere das Gesellschaftsvermögen zusammentragen, Verbindlichkeiten begleichen bzw. Verträge abschließen, die hierauf gerichtet sind sowie Vermögen der LLC an die Gläubiger und ihre Gesellschafter auskehren.

 

XI. Steuerrechtliche Aspekte

Einen besonders reizvollen Aspekt gerade für deutsche Unternehmer bildet die Besteuerung. Abgesehen von der zu entrichtenden staatlichen Körperschaftssteuer von derzeit 5,5% in Florida entfällt – anders als bei einer corporation – die Bundeskörperschaftssteuer, deren Anteil 15 bis knapp 40% beträgt. Demnach wird die LLC steuerrechtlich wie eine Partnerschaftsgesellschaft eingeordnet. Hinsichtlich der Art der Besteuerung besteht jedoch ein Wahlrecht. Dieses besteht darin, darüber zu befinden, auf welcher Ebene die Besteuerung vorgenommen werden soll. Zum einen kann die Besteuerung auf der Ebene der Gesellschafter (personal income tax) oder auf derjenigen der Gesellschaft (corporate income tax) erfolgen. Auch ist es möglich, sich für eine Besteuerung sowohl auf Gesellschafts- als auch auf Gesellschafterebene zu entscheiden. Welche Art der Besteuerung sich am günstigsten gestaltet, kann nicht allgemein gültig gesagt werden; vielmehr hängt dies vom Einzelfall ab, wobei in der Praxis häufig die Wahl zugunsten der Besteuerung allein auf die Ebene der Gesellschafter fällt. Es ist aber zu berücksichtigen, dass eine LLC dann der Bundeskörperschaftssteuer unterliegt, wenn sie mit Blick auf ihre Struktur und Organisation einer corporation stark ähnelt.

Die single-member LLC, die auch aus Eheleuten bestehen kann, wird als solche nicht besteuert. Vielmehr wird sie in den USA als steuerrechtlich nicht beachtlich behandelt. Insoweit wird sie als disregarded entity bezeichnet. Bei der Besteuerung wird folglich gleichsam durch die LLC auf den Gesellschafter zugegriffen; es handelt sich also um eine Durchflussgesellschaft (flow through entity). Insoweit sei darauf hingewiesen, dass es in steuerlicher Hinsicht – insbesondere für „Altfälle“ – von Vorteil sein kann, eine Umwandlung von einer Ein-Mann-Corporation (Aktiengesellschaft) in eine LLC vorzunehmen. Diesbezüglich sind am 1. Januar 2006 erstmalig Bestimmungen zum Umwandlungsrecht in Florida in Kraft getreten, welche die Voraussetzungen zur Durchführung einer Umwandlung exakt vorgeben.

Nicht selten weist die LLC gebietsübergreifenden Charakter auf. Wenn eine US-LLC in den USA gegründet wird und dort, zugleich aber auch in Deutschland ihre Tätigkeit entfaltet, so stellt sich die Frage nach der Besteuerung. Dies gilt umso mehr als eine Besteuerung sowohl in den USA als auch in Deutschland in Betracht kommt. Gerade für derartige länderübergreifende Fallgestaltungen haben Deutschland und die USA ein Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) aus dem Jahre 1989 getroffen, welches die Vermeidung einer Doppelbesteuerung bezweckt, soweit dies tunlich ist. Hier kommt dem Betriebsstättenbegriff eine ganz zentrale Rolle zu (vgl. Art. 5 DBA USA). Verfügt die US-LLC in Deutschland über eine Repräsentanz (branch), die lediglich geschäftsanbahnende Tätigkeiten entfaltet, indem sie Vertragsabschlüsse vorbereitet, so weisen diese Tätigkeiten der Repräsentanz in Deutschland untergeordneten Charakter auf, weshalb eine Besteuerung in Deutschland nicht in Betracht kommt, weil es sich nicht um eine Betriebsstätte im Sinne des Art. 5 Abs. 4 lit. e) DBA USA handelt.

Besondere Bedeutung hat auch die Frage der Besteuerung für deutsche Investoren, die sich an US-amerikanischen LLCs beteiligen. Insoweit ist zu beachten, dass sich das vorstehende Abkommen zu diesem Aspekt nicht verhält. Hieraus folgt, dass der jeweilige Vertragsstaat die steuerliche Zuordnung selbst vornimmt. Die Einkommensbesteuerung richtet sich mithin nach dem Recht des Landes, in dem die natürliche Person ihr Einkommen bezieht. Wenn beispielsweise ein deutscher Staatsangehöriger eine US-amerikanische single-member LLC mit Sitz in Deutschland gründet, und sein Einkommen in Deutschland erzielt, da diese in Deutschland ihre Tätigkeit entfaltet, unterliegen Einkommen und Ausgaben der Besteuerung dem deutschem Recht; die LLC wird also nicht auch in den USA besteuert.

Problematisch sind jedoch diejenigen Fälle, in denen die LLC in den USA und in Deutschland unterschiedlich eingestuft wird. Bis zum Jahre 2004 herrschte eine enorme Rechtsunsicherheit hinsichtlich der Einordnung durch die deutschen Finanzbehörden. Dabei war unklar, ob sie die US-LLCs als Personen-oder aber als Kapitalgesellschaften einstuften. Dies hat große praktische Bedeutung, wenn die LLC in den USA als Personengesellschaft, in Deutschland hingegen als Körperschaft eingestuft wird. Denn dann kommt es zu einer doppelten Besteuerung der Gewinne der deutschen Gesellschafter, sofern diese natürliche Personen sind.

Mit Schreiben vom 19. März 2004 hat das deutsche Bundesministerium für Finanzen jedoch ein Schreiben veröffentlicht, in dem Kriterien aufgelistet werden, anhand derer die steuerliche Einordnung durch die deutsche Finanzverwaltung vorgenommen werden soll. Hiernach bildet der Gesellschaftsvertrag in seiner konkreten Ausgestaltung die Entscheidungsgrundlage. Die Beurteilung erfolgt zweistufig. In erster Linie sollen Haftungsregelungen, Bestimmungen zur Geschäftsführung/Vertretung, Gewinnzuteilung, Kapitalaufbringung sowie zur Veräußerung von Anteilen entscheidend sein. Subsidiär sollen u.a. die Regelungen bezüglich Gewinnverteilung und Auflösung/Beendigung herangezogen werden. Treffen die Merkmale teils auf eine Personengesellschaft, teils auf eine Kapitalgesellschaft zu, so entscheidet bei wertender Betrachtung das Schwergewicht der Zuordnung. Ist auch diese nicht (eindeutig) möglich, so soll steuerrechtlich eine Kapitalgesellschaft vorliegen, wenn drei der genannten Kriterien auf der Primärebene erfüllt sind. Hierdurch wird einmal mehr deutlich, dass die Gestaltung des operating agreement besonders sorgfältig durchgeführt werden muss.

 

XII. Gesellschaftsvertrag (operating agreement)

Der Gesellschaftsvertrag ist kein konstitutiver Bestandteil der Gründung einer LLC. Er wird nicht einmal von den Gesetzen als erforderlich angesehen. Gleichwohl sollte gerade dieser Teil nicht als „bloße Förmelei“ abgetan werden. Vielmehr bildet der Gesellschaftsvertrag die Grundlage für das rechtsgeschäftliche Handeln der LLC. Der Gesellschaftsvertrag kann zwar formfrei vereinbart werden; auch ist er nicht einmal dem Rechtsverkehr zugänglich. Er sollte aber schon aus Beweisgründen schriftlich abgefasst werden. Dies gilt gleichermaßen für die single-member LLC. Er sollte sämtliche Punkte regeln, die für die Gesellschafter als wichtig eingestuft werden.

Welche Punkte im Einzelnen von Bedeutung sind, kann nicht allgemein gültig beantwortet werden, weil dies vom Einzelfall – insbesondere von der Gesellschaftsstruktur – abhängt. Hier sollte jedenfalls aber geregelt werden, wie die LLC organisiert sein soll. Dabei ist bei einer manager managed LLC festzulegen, unter welchen Voraussetzungen ein Geschäftsführer ausgewählt werden soll (Anzahl, alleinige/gemeinsame Vertretungsbefugnis, Qualifikation etc.). Ferner ist die Zuweisung von Gewinnen und Verlusten (distributive shares) zu bestimmen. Auch ist zu regeln, welche Rechte und Pflichten den Gesellschaftern zustehen und welche Anteile die jeweiligen Gesellschafter halten sollen. Schließlich sollten Bestimmungen über die Stimmrechte, das Abhalten von ordentlichen/außerordentlichen Versammlungen, Abstimmungen und hinsichtlich der Frage, welche (Rechts-)Folgen an die Veräußerung von Gesellschaftsanteilen und das Ausscheiden eines Gesellschafters geknüpft werden sollen, getroffen werden.

Insgesamt ist darauf zu achten, die jeweiligen Regelungen detailliert auszugestalten, um etwaigen Unstimmigkeiten und Unklarheiten vorzubeugen. Nachfolgend möge eine – keineswegs abschließende – Checkliste in Grobstruktur aufzeigen, welche Punkte im Einzelnen zu berücksichtigen sein dürften:

 - Informationen aus dem Gründungsvertrag

- Angaben zu den Gesellschaftern

- Organisationsstruktur

- Informationen über die Finanzen

- Geschäftsführungsbefugnis/Vertretungsmacht

- Art und Höhe der Einlagen

-  Entschädigung von Gesellschaftern sowie etwaigen Arbeitnehmern, Geschäftsführern

- Gewinn -/Verlustzuteilung

- Verteilung von Gewinnen/Verlusten

- Darlehen von Gesellschaftern

- Übertragbarkeit von Mitgliedschaftsrechten

- Versammlungen

- Abstimmungsverhalten und Stimmverteilung

-  Auflösung(sgründe) der Gesellschaft

- Bestimmungen, die speziell für die member-managed bzw. managaer-managaed LLC gelten (bei letzterer insbes. Qualifikation, Auswahlverfahren, Entschädigung, Kündigungsgründe, Einrichtung eines Aufsichtsrates etc.).

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DIE VORSORGEVOLLMACHT

 Trotz Sommer, Sonne, Strand und Meer ist man auch im Sunshine State Florida unangenehmen Ereignissen oder Krankheiten ausgesetzt. Nicht nur der Urlauber, sondern vor allem der Zweitwohnungsinhaber sollte sich gegen hohe Zahlungen absichern, da Zweiterer durch die viele Zeit, die er sich in Florida aufhält, sein Risiko im Urlaub krank zu werden erhöht. Um gerichtliche Genehmigungsverfahren oder Betreuungsverfahren zu umgehen, sollten Vorsorgevollmachten in Deutschland und Florida angefertigt werden, dessen Erstellung ohne fachlichen Rat nicht die einfachste ist.

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Haben Sie kürzlich im Visa-Lotterieverfahren die “grüne Karte” gewonnen, wollen aber noch für Jahre in Deutschland arbeiten? Haben Sie durch Heirat, Verwandtschaft oder ein Arbeitsverhältnis die “grüne Karte” erworben, müssen oder wollen aber aus persönlichen oder geschäftlichen Gründen überwiegend im Ausland leben? Wenn Sie vermeiden wollen, daß Ihnen der Einwanderungsbeamte bei Ihrer nächsten Einreise die “rote Karte” zeigt, müssen Sie die nachstehenden rechtlichen Erfordernisse zur Beibehaltung der “grünen Karte” genau verstehen und befolgen.
    Ausländer mit unbeschränktem Wohn-und Aufenthaltsrecht in den U.S.A. (sog. “Permanent Residents”) sind oftmals erstaunt, wenn sie bei der Wiedereinreise in die U.S.A. Probleme mit der Immigrationsbehörde haben, die in nicht wenigen Fällen zum Einzug der “grünen Karte” führen kann. In der Regel ist es die Unkenntnis über bestehendes Recht, das leider in einigen Fällen zu extremen persönlichen und wirtschaftlichen Katastrophen führt. Dieser Artikel beschreibt die gesetzlichen Erfordernisse zur Beibehaltung der “grünen Karte”, kann aber aus verständlichen Gründen nicht alle denkbaren Sachverhalte behandeln. Der Artikel darf daher nicht als Rechtsberatung eines Einzelfalles ausgelegt werden. Hierzu sollten der oder die Betroffenen den Rat eines qualifizierten Anwaltes einholen.
    Grundsätzlich unterliegt ein “Permanent Resident” keiner Anwesenheitskontrolle in den U.S.A. Er oder sie kann sich frei in den U.S.A. bewegen und hat keine Reisebeschränkungen. Wenn er seinen Wohnsitz verlegt, muss er dies jedoch der Einwanderungsbehörde mitteilen.
Nach jeder Rückkehr von einem Auslandsaufenthalt unterliegt er bzw. sie jedoch der Inspektion durch die Immigrationsbehörde. Ist der Auslandsaufenthalt kürzer als ein Jahr gewesen, kann die Einreise mit der “grünen Karte” erfolgen. War der Aufenthalt länger als ein Jahr wird ein sog. “Special Immigrant Visa”benötigt, das beim US-Generalkonsulat im Ausland beantragt werden muß. Um dieses “Special Immigrant Visa”zu erhalten, muß zur Befriedigung des US-Konsulatsbeamten nachgewiesen werden, daß während des Auslandaufenthaltes die Daueraufenthaltsabsicht in den U.S.A. nicht aufgegeben wurde.
 In vielen Fällen weiß der “Permanent Resident” schon vor seiner Abreise, daß er sich länger als zwölf Monate im Ausland aufhalten wird (z.B. Arbeitsplatzverlegung durch einen US-Arbeitgeber; Arbeitsplatzangebot durch einen ausländischen Arbeitgeber; Versorgung eines pflegebedürftigen Verwandten im Ausland etc.). In diesen Fällen sollte der “Permanent Resident” unbedingt schon in den U.S.A. Antrag auf Ausstellung einer sog. “Reentry Permit”stellen. Bei begründetem Antrag genehmigt die Immigrationsbehörde eine Abwesenheit bis zu zwei Jahren. Der Antrag kann nach dem Ablauf der zwei Jahre erneut gestellt werden, dies kann aber nur in den U.S.A. und persönlich durch den Antragsteller erfolgen. Es ist durchaus möglich, diesen Antrag mehrmals zu stellen. Es ist jedoch zu erwarten, daß nach mehrmaliger Antragstellung eine genaue Prüfung im Genehmigungsverfahren erfolgt. Wer sich jedoch ununterbrochen länger als zwei Jahre im Ausland aufhält, kann nur mit einem “Special Immigrant Visa” als “Permanent Resident” in die U.S.A. einreisen.
    Wie bereits angesprochen, ist die Absicht des “Permanent Resident” sich für dauernd in den U.S.A. aufhalten zu wollen von zentraler Bedeutung für die Entscheidung der Immigrationsbehörde, ob der Ausländer seinen Status als “Permanent Resident” verletzt hat und daher die “grüne Karte” einzuziehen ist. Die rein subjektive Erklärung, daß man seinen Daueraufenthalt in den U.S.A. beibehalten will, ist nicht ausreichend; andererseits führt allein ein längerer Auslandsaufenthalt nicht schon automatisch zu einem Ausschluß. Die Behörde überprüft vielmehr zahlreiche subjektive und objektive Kriterien für die Entscheidung, ob das Daueraufenthaltsrecht verwirkt ist.
Zu den wichtigsten Faktoren, die bei der Entscheidung herangezogen werden zählen:
•    Länge des Auslandsaufenthalts
•    Zweck der Auslandsreise
•    Vorhandensein von Nachweisen, aus denen sich ergibt, daß der Aufenthalt im Ausland von vornherein eine fest begrenzte Zeit umfaßt
•    Regelmäßige Einreichung von US-Steuererklärungen als unbeschränkt Steuerpflichtiger (Steuerform 1040 und nicht 1040NR)
•    Beibehaltung von engen Beziehungen in den U.S.A., wie etwa Grundeigentum, Bankkonten, Kreditkarten, Führerschein usw.
•    Aufenthaltsort der engeren Familienmitglieder
•    Arbeitsort und Berufstätigkeit des Betroffenen, wie z.B. U.S. Arbeitgeber oder ausländischer Arbeitgeber; zeitlich unbegrenzter oder begrenzter Arbeitseinsatz im Ausland; zeitlich begrenzter Arbeitsvertrag etc.

Einige “Permanent Residents” glauben irrtümlich, daß sie nur einmal im Jahr für einen kurzen Aufenthalt in die U.S.A. zurückreisen müssen, um ihren Status als “Permanent Resident” aufrecht zu erhalten. Diese Auffassung ist falsch. Viele haben ihre “grüne Karte” an der Grenze verloren, weil sie bei ihrer einmal jährlich stattfindenden Einreise nicht nachweisen konnten, daß sie enge Bindungen zu den U.S.A. haben, aus denen man schließen kann, daß der Hauptwohnsitz tatsächlich in den U.S.A. belegen ist.

    Wer längere Zeit im Ausland lebt, muß daher Vorkehrungen treffen, damit der Status als “Permanent Resident” nicht verloren geht. Unerläßlich hierzu ist die jährliche Einreichung der U.S.-Steuererklärung als unbeschränkt Steuerpflichtiger (Steuerformblatt 1040 und auf keinen Fall 1040NR). In dieser Erklärung muß das weltweite Einkommen aufgeführt sein. Über bestehende Doppelbesteuerungsabkommen kann dann ein Ausgleich über im Ausland gezahlte Steuern erreicht werden. Viele reichen fälschlicherweise die Steuererklärungsform 1040NR ein und geben damit eine fast nicht widerlegbare Erklärung ab, daß sie ihren Hauptwohnsitz nicht mehr in den U.S.A. unterhalten. Dieser Fehler ist i.d.R. fatal und wird den Entzug der “grünen Karte” im gegebenen Fall sicherlich nur schwer verhindern können.
 

    Weitere wichtige Vorsichtsmaßnahmen sind:
•    Beibehaltung einer U.S.-Wohnadresse, selbst wenn dies bei einem Freund oder bei einem Verwandten ist. Natürlich ist es am besten, wenn man eigenen Grundbesitz in den U.S.A. nachweisen kann. So sollte man z.B. bei einer Arbeitsabstellung ins Ausland überlegen, das Eigenheim in den U.S.A. nicht zu verkaufen und im Ausland lediglich eine Wohnung zu mieten.
•    Wer von einem U.S.-Arbeitgeber ins Ausland abgestellt wird, sollte sich von diesem schriftlich die Bedingungen und die Dauer der Entsendung bestätigen lassen. In dieser Bestätigung sollte vorzugsweise eine Erklärung enthalten sein, daß der Arbeitnehmer nach Beendigung des Auslandsauftrages wieder in die U.S.A. zurück versetzt werden wird.
•    Wer von einem ausländischen Arbeitgeber zu einem Sonderprojekt oder zeitlich beschränkten Arbeitsverhältnis im Ausland eingestellt wird, sollte auf einen schriftlichen Arbeitsvertrag oder eine schriftliche Erklärung des ausländischen Arbeitgebers bestehen, aus dem die Bestimmungen des Arbeitsverhältnisses (insbesondere die zeitliche Beschränkung) unmißverständlich hervorgehen. Falls diese Anstellung im Ausland später eventuell zu einer Beschäftigung in einer U.S.-Tochtergesellschaft des Arbeitgebers führt oder führen kann, sollte dies ebenfalls aufgeführt werden. Wenn die Arbeitsstelle zeitlich unbegrenzt ist, sollte der Betroffene besonders sorgfältig seine anderen Beziehungen zu den U.S.A. pflegen und beibehalten.
•    Der oder die Betroffene sollte nicht nur U.S.-Bankkonten beibehalten, sondern diese auch regelmäßig nutzen. So etwa sollte das Gehalt eines vom U.S.-Arbeitgeber abgestellten Arbeitnehmers weiterhin in dessen Konto in die U.S. Bank eingezahlt werden. Auch sollten U.S. Kreditkarten aufrecht erhalten und für laufende Zahlungen benutzt werden. Ebenso ist es wichtig, den U.S. Führerschein beizubehalten und diesen auch zeitgerecht zu erneuern. Das gleiche trifft zu auf Klubmitgliedschaften in den U.S.A., Zugehörigkeit zu Kirchengemeinden, Verbänden, Sportvereinigungen usw. Die Zugehörigkeit zu Berufsfachverbänden, Handelskammern, oder die aktive Mitarbeit im Vorstand von Wohnungseigentumsanlagen helfen bei der Beurteilung des Hauptwohnsitzes zu Gunsten der U.S.A. Ebenso kann das Vorhandensein von Kraftfahrzeugen oder einem Boot oder eine Beteiligung an U.S. Gesellschaften der mögliche entscheidende Faktor in der Hauptwohnsitzbestimmung werden.
•    Wenn der Betroffene Ausländer von einer ausländischen Firma im Ausland eingestellt ist und zusätzlich sämtliche Familienmitglieder im Ausland leben, muß der lange Auslandsaufenthalt besonders stichhaltig dokumentiert werden können. Diese umfassende Dokumentationspflicht kommt auch des öfteren bei Personenkreisen vor, die erst kürzlich die “grüne Karte” erhalten haben und in den U.S.A. noch kein Grundeigentum oder persönliche und finanzielle Wurzeln geschaffen haben. Die erforderliche Abwicklung der in der Heimat noch bestehenden Geschäfte, oder die Abwicklung des Nachlasses von verstorbenen Verwandten, oder die Fürsorge von kranken Familienmitgliedern muß bei diesen Personenkreisen sorgfältig dokumentiert werden, damit die spätere Rückreise in die U.S.A. nicht zum Alptraum wird.

    Wer die bestehenden Gesetze sorgfältig beachtet und sich auf den längeren Auslandsaufenthalt sorgfältig vorbereitet, sollte bei der Wiedereinreise in die U.S.A. keinen Problemen ausgesetzt sein.

Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Einzelfall muss mit einem Anwalt des Vertrauens durchgesprochen werden, da jeder Fall nur in der individuellen Betrachtung analysiert werden kann..Dieser Artikel dient ausschließlich zur allgemeinen Information
Rechtsanwalt Thomas Baur ist ein sowohl in Deutschland als auch in Florida zugelassener Anwalt mit 30 Jahren Berufserfahrung. Er ist Gründer der Kanzlei Baur & Klein P.A. in Miami. Baur & Klein P.A. ist auf deutschsprachige Investoren und deutsche Firmen spezialisiert, die in Florida rechtliche Beratung auf den Gebieten des Immobilien-, Einwanderungs-, Gesellschafts-, Prozeß-, Nachlass-und Steuerrechts suchen. Miami: Phone: 305-377-3561; Fax: 305-371-4380.

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Zahlreiche Deutsche verbringen jedes Jahr regelmäßig vier, fünf oder noch mehr Monate in den USA und vergessen dabei, daß sie bei längerem Aufenthalt möglicherweise mit ihrem weltweiten Einkommen der US-Einkommenssteuer unterliegen. Viele glauben irrtümlich, daß man nur dann der US-Einkommenssteuer unterliegt, wenn man in den USA auch tatsächlich Einkommen erwirtschaftet. Es wird dabei übersehen, daß die Einkommenssteuerpflicht auch dann besteht, wenn der tatsächliche Aufenthalt in den USA bestimmte Fristen übersteigt. In diesem Fall unterliegt man dann in der Regel mit seinem gesamten, weltweiten Einkommmen der US- Einkommenssteuer.
Der vorliegende Artikel erklärt, ab welchem Zeitpunkt ein Ausländer für Zwecke der US-Einkommenssteuer als in den USA ansässig angesehen wird und damit der US-Steuer unterliegt und daß in bestimmten Fällen durch fristgemäße Meldung bei der US-Steuerbehörde, die anderweitig fällige weltweite und unbeschränkte Einkommensbesteuerung vermieden werden kann.
Im US-Einkommenssteuerrecht gilt der Grundsatz, daß jeder Ausländer, der sich in einem gegebenen Kalenderjahr 183 Tage oder länger in den USA aufhält, für die US-Steuer automatisch mit seinem weltweiten Einkommen steuerpflichtig ist. Diese Steuerpflicht kann aber auch dann schon vorliegen, wenn man regelmäßig weniger als  183 Tage in den USA verbringt.
Der US-Gesetzgeber hat nämlich die Steuerpflicht auf Personenkreise ausgedehnt, die Jahr für Jahr erhebliche Zeiträume in den USA verbringen, ohne jemals die 183 Tage Aufenthaltsgrenze zu erreichen. Hierzu hat der US-Gesetzgeber eine besondere Berechnungsformel entwickelt. Hält sich ein Ausländer nach der nachstehenden Berechnungsmethode 183 Tage oder länger in den USA auf, gilt er ebenfalls als in den USA steuerpflichtig, es sei denn er führt den Nachweis, daß er zu einem anderen Steuerland eine engere persönliche und wirtschaftliche Beziehung hat. Diesen Nachweis muß der Ausländer durch Einreichung des Formulars 8840 führen. Damit die Steuerbefreiung wirksam wird, muß dieses Formular fristgemäß bei der US-Steuerbehörde eingereicht sein.
    Den Gesamtaufenthalt eines Ausländers für ein gegebenes Steuerjahr ergibt sich über folgende Berechnungsmethode:
    Man addiert
(1) die Anzahl der Tage, die der Ausländer  in den USA in dem gegebenen Steuerjahr in den USA verbracht hat und addiert hierzu

(2) ein Drittel (1/3) der Anzahl der Tage, die der Ausländer im Vorjahr in den USA verbracht hat, sowie
   
(3) ein Sechstel (1/6) der Anzahl der Tage, die der Ausländer im zweiten davor liegenden Jahr in den USA verbracht hat.
 
    Ergibt die Gesamtsumme 183 Tage oder mehr, besteht für US-Einkommenssteuerzwecke die Vermutung, daß der Ausländer in den USA unbeschränkt steuerpflichtig ist.

Beispiel: Herr Fischer ist deutscher Staatsbürger und erfolgreicher Unternehmer aus München, der sich 1998 in Naples ein Ferienhaus gekauft hat. In den USA ist Herr Fischer nicht geschäftlich tätig. Herr Fischer ist leidenschaftlich gerne in Florida. 1998 war Herr Fischer insgesamt 125 Tage in den USA, 1997 waren es 150 Tage und 1996 waren es insgesamt 60 Tage. Ist Herr Fischer für das Steuerjahr 1998 mit seinem weltweiten Einkommen in den USA steuerpflichtig?
Unter Anwendung der Berechnungsmethode ergibt sich folgendes:
Laufendes Steuerjahr     (1998)                                                125 Tage
1. Vorjahr                (1997)       1/3 von 150                         =      50 Tage
2. Vorjahr                (1996)        1/6 von   60                         =      10 Tage
                                                                                                         185 Tage


Obwohl sich Herr Fischer im Steuerjahr 1998 weniger als 183 Tage in den USA aufgehalten hat, ergibt sich unter dem vorstehenden Aufenthaltstest eine rechnerische Gesamtaufenthaltsdauer von 185 Tagen. Herr Fischer ist demnach für das Steuerjahr 1998 mit seinem weltweiten Einkommen in den USA steuerpflichtig, es sei denn, er kann den Nachweis führen, daß er eine engere persönliche und wirtschaftliche Beziehung zu Deutschland hat und daß er diesen Nachweis fristgemäß mit dem Formblatt 8840 bei der US-Steuerbehörde eingereicht hat. In diesem Steuerformular muß der Nachweis geführt werden, daß er für das laufende Steuerjahr (1) einer Steuerpflicht in einem anderen Wohnsitzstaat unterliegt und (2) zu diesem ausländischen Staat eine engere persönliche und wirtschaftliche Beziehung als zu den U.S.A. unterhält. Hierbei gilt für die wirtschaftliche Seite der Steuerwohnsitz als dort belegen, wo der Betroffene seine gewöhnlichen wirtschaftlichen Geschäfte tätigt oder seinen Hauptgeschäftssitz (Geschäftsleitung) unterhält. Wenn es keinen gewöhnlichen wirtschaftlichen Geschäftssitz gibt, dann ist der Steuerwohnsitz dort, wo der Betroffene seinen gewöhnlichen Wohnsitz hat.

Entsprechendes gilt für den persönlichen Bereich. Ein betroffener Ausländer hat dann eine engere persönliche Beziehung zu einem ausländischen Staat als zu den USA, wenn dort mehr persönliche Bindungen unterhalten werden als in den USA. Hierbei  entscheiden u.a. folgende Tatsachen und Umstände:

1.    Wo hat der Betroffene seinen gewönlichen Wohnsitz?
2.    Wo lebt die engere und weitere Familie des Betroffenen?
3.    Wo befinden sich die persönlichen Güter des Betroffenen, wie etwa Möbel, Kleidung, Schmuck, Kraftfahrzeuge?
4.    Wo unterhält der Betroffene seine engeren sozialen Bindungen in der Gemeinde. In welchen sozialen, religiösen, politischen und kulturellen Organisationen ist er Mitglied? Sind diese überwiegend in Deutschland oder den USA belegen?
5.    Wo unterhält der Betroffene seine persönlichen Bankkontakte?
6.    Wo ist der Führerschein des Betroffenen ausgestellt?
7.    In welchem Land ist der Betroffene in der Wählerliste eingetragen?
8.    Welcher Wohnort ist in offiziellen Formularen und Anträgen aufgeführt?
9.    Welche Formulare hat der Betroffene in den USA eingereicht, wie etwa Formular 1078 (Erklärung eines Ausländers, daß er in den USA wohnhaft ist) Formblatt W-8 oder Formblatt W-9; welche Adresse ist in diesen Formblättern aufgeführt?

Zur Wirksamkeit der Steuerbefreiung muß das Formblatt 8840 spätestens zum Fälligkeitsdatum der Einkommenssteuererklärung eingereicht werden. Dies wäre für das Steuerjahr 1998 spätestens der 15. Juni 1999. Wenn das Formblatt 8840 nicht rechtzeitig eingereicht ist, liegt eine unbeschränkte US-Einkommenssteuerpflicht des Ausländers vor.

In unserem Beispiel wird Herr Fischer aus München die Voraussetzungen zur US-Steuerfreistellung sicherlich erfüllen können und wird für US-Steuerzwecke kein Steuerpflichtiger werden, wenn er vor dem 15. Juni 1999 das Formblatt 8840 eingereicht und darin den Nachweis geführt hat, daß er mit Deutschland eine engere wirtschaftliche und persönliche Bindung hat als mit den USA.

Zur Vermeidung einer Einstufung als US-Steuerpflichtiger und den damit zusammenhängenden möglichen negativen Einikommenssteuerfolgen, sollte daher jeder Deutsche sorgfältig die Anzahl der Aufenthaltstage in den USA notieren, um sich vor unangenehmen Überraschungen zu wahren. Wenn man die Grenzen des für Steuerzwecke unbedenklichen Aufenthaltes überschritten hat kann durch die Einreichung der vorgeschriebenen Steuererklärung 8840 eine Steuerfreistellung dennoch beibehalten.werden

Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Einzelfall muss mit einem Anwalt des Vertrauens durchgesprochen werden, da jeder Fall nur in der individuellen Betrachtung analysiert werden kann..Dieser Artikel dient ausschliesslich zur allgemeinen Information. Der Artikel wurde gemeinsam geschrieben von Rechtsanwalt Thomas Baur, J.D.,M.C.L, J.C.B. und Prof. William H. Newton III, freier Mitarbeiter in der Kanzlei Baur & Klein P.A. Tel:  (305) 377-3561 (Miami) tbaur@worldwidelaw.com und http://www.worldwidelaw.com 

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Was genau versteht man unter einem Land-Trust?

                              ©2009 Thomas Baur, J.D., M.C.L., J.C.B.

 
Der Florida Land Trust ist eine Rechtsform des angelsächsischen Trusts, den es schon seit vielen hundert Jahren gibt und der seinen Ursprung im englischen Recht hat. In der Regel besteht der Trust aus einem Dreipersonenverhältnis: der Errichter des Trust (Settlor) schließt mit dem Verwalter (Trustee) einen Vertrag, wonach sich dieser verpflichtet, das ihm übereignete Vermögen zugunsten Dritter, den vom Errichter bezeichneten Begünstigten (Beneficiaries), zu verwalten. Grundsätzlich kann der Errichter sich auch selbst als Begünstigten einsetzen. Die Besonderheit des Trust ist der ihm zugrunde liegende, dem deutschen Recht fremde Eigentumsdualismus, demzufolge der Trustee formalrechtlicher Eigentümer des ihm übertragenen Vermögens wird, während er hinsichtlich der Verwaltung und Verwendung desselben durch das „billige Recht“ (Equity) zugunsten der Begünstigten streng gebunden ist. Zwar hat der Trust Ähnlichkeiten zu verschiedenen deutschen Rechtsinstituten, so findet sich nie eine genaue Entsprechung. Mangels eigener Rechtspersönlichkeit ist der Trust insbesondere auch nicht mit einer Stiftung vergleichbar.

Der (Florida-Land-) Trust ist gesetzlich geregelt und hat in unendlich vielen Entscheidungen der Gerichte seinen festen und gesicherten Platz in der amerikanischen Gesellschaft gefunden. Gerichte werden die Bestimmungen der Trusturkunde gegen jeden Verwalter durchsetzen, wenn dieser seinen Aufgaben nicht ordnungsgemäß nachkommt. Deutsche, die mit dem Trust als solchem nicht vertraut sind, wenden dieses Rechtsinstitut viel zu wenig an, weil es ihnen einfach nicht bekannt genug ist. Dabei bietet der Land-Trust in Florida erhebliche Vorteile. Hierzu zählen:

1.      Vermeidung eines formalen Nachlassverfahrens, weil die in der Trusturkunde benannten Begünstigten ohne richterliche Einwirkung das “Erbe” antreten. Wenn man bedenkt, dass der gesetzliche Mindestbetrag für die Abwicklung eines Nachlasses bei 6% liegt, eine große Geldersparnis. Neben der reinen Geldersparnis fällt auch die lange Wartezeit (oftmals weit länger als ein Jahr) bis zur Beendigung der formalen Nachlassabwicklung weg.

2.      Anonymität: Wenn eine Immobilie als Land-Trust eingetragen ist, erscheint lediglich der Verwalter nach außen hin als Eigentümer; die Namen der Begünstigten bleiben verborgen, weil diese nur in der Privaturkunde zwischen Verwalter und Errichter aufgeführt sind. Auch die Erben tauchen namentlich nicht auf. Als eingetragene Verwalter können Privatpersonen, Personengesellschaften und Kapitalgesellschaften, Banken und Rechtsanwälte fungieren. Die Benachrichtigungen von Behörden (wie z,B, die Grundstückssteuern) gehen ebenfalls nur direkt an den Treuhänder und nicht an den eigentlichen Begünstigten. Gläubiger des Trustgründers gehen in der Regel leer aus, weil das rechtliche Eigentum beim Verwalter liegt und nicht beim Trustgründer. Auch wird der Kauf-und Verkaufspreis nicht veröffentlicht, weil der Kauf und Verkauf unter dem Trustnamen abgewickelt werden. Neugierige Verwandte und schlechtgesinnte Bekannte bleiben somit im Dunkeln.

3.      Auch ist die Durchsetzung von Pflichtteilsrechten bei bestimmten Konstruktionen der Trustgründung verhindert. Ebenso wenig können Urteile und Pfandrechte gegen den Trustgründer das im Landtrust befindliche Grundstück belasten.

4.      Flexibilität: Man kann z. B. einen Florida Landtrust errichten, unter dem die Kinder die Begünstigten sind (und auch die Steuern auf das erwirtschaftete Einkommen zahlen) und Sie als Trustgründer Direktor in der Gesellschaft sind, der die Verwalterfunktion ausübt. Damit sind Sie der Entscheidungsträger in allen Belangen, die das Grundstück betreffen.

5.      Wer formal keine Grundstücke zu Eigentum besitzt, wird idR auch weitaus weniger verklagt werden, weil es an einem „greifbaren“ Vermögen fehlt.

6.    Weitere finanzielle Vorteile liegen darin, dass man seinen Anspruch am Trust veräußern kann, ohne das dabei Kosten entstehen, wie bei einer formalen Grundstücksübertragung.

Es gibt noch weitere Vorteile, einen Florida Landtrust dem typischen Eigentumserwerb vorzuziehen, das mit einem Rechtsanwalt sorgfältig besprochen werden sollte. Dieser erklärt auch im spezifischen Fall die wenigen geringen Nachteile, die die Trustgründung mit sich bringt kann. So muss die Begründung eines Landtrusts der US-Steuerbehörde auf einem speziellen Formblatt (Form 56) benannt werden; dies hat aber keinerlei negative Auswirkungen auf die Höhe der zu zahlenden Grundstückssteuer.

Die Auswahl des Verwalters ist ein wichtiger Aspekt des Landtrusts. Dies kann nicht der Trustgründer sein, weil dies dem Zweck des Landtrusts widerlaufen würde. Der Verwalter sollte möglichst eine nicht verwandte Person sein, entweder eine Gesellschaft, eine Bank, ein Rechtsanwalt, eine Trustfirma oder ein vertrauter Freund.

Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Einzelfall muss mit einem Anwalt des Vertrauens durchgesprochen werden, da jeder Fall nur in der individuellen Betrachtung analysiert werden kann. .Dieser Artikel dient ausschließlich zur allgemeinen Information.

Rechtsanwalt Thomas Baur ist ein sowohl in Deutschland als auch in Florida zugelassener Anwalt mit 30 Jahren Berufserfahrung. Er ist Gründer der Kanzlei Baur & Klein P.A. in Miami. Baur & Klein P.A. ist auf deutschsprachige Investoren und deutsche Firmen spezialisiert, die in Florida rechtliche Beratung auf den Gebieten des Immobilien-, Einwanderungs-, Gesellschafts-, Prozeß-, Nachlass-und Steuerrechts suchen. Miami: Phone 305-377-3561; Fax: 305-371-4380, tbaur@worldwidelaw.com.

 

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Florida Immobilienrecht

Frequently Asked Questions:

1.

F: Ich lebe noch ständig in Deutschland, habe aber in Florida ein Ferienhaus in meinem Namen, ein Auto und ein Bankkonto. Jedes Jahr verbringe ich ca. 4 Monate in Florida. Ich mache mir Sorgen, was mit meinem Vermögen in Florida geschieht, wenn ich versterben sollte. Ich habe in Deutschland ein handschriftliches Testament und darin alles meinem Lebensgefährten vermacht. Ich möchte vermeiden, dass meine Verwandten einen Teil meines Vermögens bekommen.

A: Ich rate Ihnen dringend, in Florida ein Testament zusätzlich zu ihrem deutschen Testament anzufertigen. Florida erkennt nämlich das typische deutsche, handschriftliche Testament nicht an. Als Folge würde die gesetzliche Erbfolge eintreten, was Sie ja vermeiden wollen. Deshalb sollten Sie neben Ihrem deutschen handschriftlichen Testament zusätzlich ein Testament in Florida anfertigen, das den gesetzlichen Formerfordernissen in Florida angepasst ist. Wichtig: Achten Sie darauf, dass im Florida Testament ausdrücklich darauf hingewiesen wird, dass sich das Florida Testament nur auf das in den U.S.A. belegene Vermögen bezieht. Damit stellen Sie sicher, dass Ihr deutsches handschriftliches Testament in Deutschland weiterhin Gültigkeit behält. Daneben gibt es noch weitere Planungsmöglichkeiten für Ihren Nachlass, die Sie mit Ihrem Rechtsberater besprechen sollten.

 

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2.

F: Ich habe mich entschlossen, eine Eigentumswohnung in einem neuen Wohnkomplex zu kaufen. Der Makler rät mir, die Eigentumsumschreibung über eine “Title Insurance” Gesellschaft abzuwickeln, weil ich dann die Anwaltsgebühren spare. Ich bin mir nicht ganz sicher, ob dies der sichere Weg ist. Ich kenne aus Deutschland nur die notarielle Grundstücksübertragung. Was soll ich tun?

A: Ihr Instinkt ist richtig. Die notarielle Übertragung, wie Sie dies aus Deutschland kennen, gibt es in Florida nicht. In Florida werden die Vertragsparteien vielmehr in der Regel durch Anwälte vertreten, die die Rechte ihrer Mandanten unter dem Kaufvertrag sorgfältig überwachen. In zahlreichen Fällen übernehmen Title Insurance Firmen diese eigentliche anwaltliche Aufgabe. Ich halte dies insbesondere bei Ausländern für eine schlechte Lösung. Da Titelversicherungsfirmen den Rechtsbestand einer Immobilie durch Abschluss einer Versicherungspolice versichern, haben diese Firmen ein Eigeninteresse, möglichst alle Versicherungsrisiken auf den Erwerber abzuwälzen. Weiterhin sind Titleversicherungsgesellschaften auch nicht mit den Besonderheiten der Steuer-und Nachlassplanung vertraut, die gerade für Ausländer beim Erwerb von Immobilien wichtig sind. Wegen diesem bestehenden Interessenskonflikt sollte ein Käufer sorgfältig abwägen, ob die Einsparung der anfallenden Anwaltsgebühren das Risiko einer nicht allumfassenden Rechtsberatung rechtfertigt. Gerade ausländische Käufer benötigen die Beratung durch einen qualifizierten Anwalt, der mit den auf ausländische Investoren zutreffenden Besonderheiten der Gesetze vertraut ist. Diese Aufgabe kann eine Title Insurance Firma naturgemäß nicht übernehmen.

 

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3.

F: Ich habe vor fünf Jahren eine Eigentumswohnung erworben, die ich als Zweitwohnung für meinen Florida-Urlaub halte. Ich beabsichtige, die Wohnung zu verkaufen. Mein Makler hat mich darauf hingewiesen, dass beim Verkauf 10% des Bruttoverkaufspreises unter dem sog. FIRPTA-Gesetz an die U.S. Steuerbehörde abzuführen sind. Stimmt die Aussage des Maklers?

 

A: Der Makler hat Ihnen eine korrekte Auskunft erteilt. Unter dem FIRPTA-Gesetz (Foreign Investment in Real Property Tax Act) ist der Erwerber einer U.S. Immobilie verpflichtet, eine Quellensteuer in Höhe von 10% vom Bruttokaufpreis zurückzuhalten und diesen Betrag innerhalb von 20 Tagen nach Eigentumsübertragung an die U.S. Steuerbehörde abzuführen, es sei denn, der Verkäufer kann den Nachweis führen, dass er unter der Definition des Steuergesetzes als Inländer gilt. In der Regel erfolgt dieser Nachweis durch Vorlage einer eidesstattlichen Erklärung und der Angabe der U.S. Sozialversicherungsnummer des Verkäufers. Die Quellensteuer dient dazu, in den U.S.A. eventuell anfallende Kapitalgewinnsteuern von Ausländern sicherzustellen. Hat nämlich der Ausländer erst einmal seinen Kaufpreis erhalten, kann er im Ausland nicht mehr von der U.S. Steuerbehörde zur Zahlung der Gewinnsteuer gezwungen werden. Von dieser strengen Regelung gibt es eine Ausnahme, nämlich dann, wenn der Erwerber die Immobilie ausschließlich für persönliche Wohnzwecke erwirbt und der Verkaufspreis unter $300.000 liegt. Ebenfalls kann der Verkäufer vor der formellen Übertragung einen Steuerbefreiungsantrag stellen, wenn er den Nachweis führen kann, dass in seinem spezifischen Fall keine Kapitalgewinnsteuer anfällt. Eine eventuelle Steuerüberzahlung erhält der Ausländer durch den vorgeschriebenen Steuerrückerstattungsantrag zurück. Die Kapitalgewinnsteuer beträgt 15% des erzielten Gewinnes.

 

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4.

F. Mein Mann und ich haben uns vor kurzem eine Ferienwohnung in Naples gekauft. Da wir nur 8 Wochen in Florida sind, denken wir daran, die Wohnung in den verbleibenden 10 Monaten zu vermieten. Mit welchen steuerlichen Problemen müssen wir rechnen? Wir leben ständig in Deutschland.

A: Für viele sind die Einnahmen aus der Vermietung eine willkommene Entlastung für die laufenden Bewirtschaftungskosten der Ferienwohnung. Nur wenige denken dabei an die steuerlichen Konsequenzen in den USA oder in Deutschland. Wenn es einige auch nur ungern wahrhaben wollen, diese Einkünfte sind und bleiben steuerpflichtige Einkünfte. Die Frage ist nur, welchem Staat gegenüber wird die Steuer geschuldet und welche Steuererklärungen muss man in welchem Land einreichen.

Hinsichtlich der Erträge aus Grundeigentum unterscheidet das Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) zwischen der BRD und den USA zwischen den laufenden Einnahmen, also Mieten und Pachten und den erzielten Veräußerungserlösen. Für die laufenden Einnahmen weist das DBA dem Belegenheitsstaat das alleinige Besteuerungsrecht zu. Miet-und Pachteinkünfte an in den USA gelegenen Apartments und Häusern unterliegen als “ Einkünfte aus unbeweglichem Vermögen“ i.S. von Art. 6 DBA der alleinigen Besteuerung in den USA.

Die Einkünfte sind von einer weiteren Besteuerung in der BRD freigestellt. Allerdings werden die Beträge gem. Artikel 23 Abs.2 a) S. 1, 2 DBA bei der Festlegung der Progressionsstufe berücksichtigt (Progressionsvorbehalt).

Die USA erhebt in Bezug auf die Mieteinnahmen eine Quellensteuer von 30% der Bruttomiete. Da der Steuersatz von 30% auf die Bruttomieten Anwendung findet, können die mit der Vermietung zusammenhängenden Aufwendungen, also insbesondere die Bewirtschaftungskosten und die Zinsaufwendungen, nicht von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Gem. Art. IX Abs. 2 des DBA kann ein deutscher Steuerpflichtiger aber das Wahlrecht der Nettobesteuerung ausüben. Bei der Nettobesteuerung werden nicht die Bruttoeinnahmen , sondern die Nettoeinnahmen nach Abzug der Aufwendungen als Bemessungsgrundlage für die Besteuerung verwendet. Die Aufwendungen können aber nur dann abgezogen werden, wenn der Steuerpflichtige die Jahressteuererklärung einreicht. Die natürliche Person benutzt hierzu das Formblatt 1040NR und die juristische Person benutzt das Formblatt 1120F.

 

 

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5.

F: Ich habe vor kurzem einen Vertrag zum Kauf eines neuen Reihenhauses unterschrieben. Am nächsten Tag habe ich den Bauunternehmer benachrichtigt, daß ich vom Vertrag zurücktreten will. Ich bin der Auffassung, daß ich unter dem Gesetz drei Tage nach Vertragsabschluß den Kaufvertrag noch kündigen kann. Habe ich Recht?

A: Die gesetzliche Rücktrittsfrist von der Sie sprechen gilt nur für Eigentumswohnungen und nicht für Einfamilienhäuser. Bei Eigentumswohnungen, die von einem Bauträger neu gebaut und verkauft werden besteht sogar ein Rücktrittsrecht von 15 Tagen. Beim Wiederverkauf einer gebrauchten Eigentumswohnung besteht ein gesetzliches Rücktrittsrecht von drei (3) Tagen. Lassen Sie jedoch durch Ihren Anwalt prüfen, ob das Reihenhaus als Eigentumswohnanlage registriert ist. Viele Reihenhausbauprojekte sind nämlich als Wohnungseigentumsanlage eingetragen. Wenn nicht, sprechen Sie dennoch mit dem Bauunternehmer. Wahrscheinlich wird er Ihre geleistete Anzahlung einbehalten, gibt Ihnen aber vielleicht die Möglichkeit, daß er den Anzahlungsbetrag in einem seiner anderen Bauprojekte für die Dauer eines Jahres gutschreibt. Wenn Sie dann innerhalb dieses Jahres in einem seiner Bauprojekte kaufen, haben Sie Ihre Anzahlung wenigstens nicht verloren.

 

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6.

F: Wir würden gerne in eine Immobilie in Florida investieren, die wir aber die meiste Zeit des Jahres von Deutschland aus vermieten möchten. Benötigen wir hierzu eine Daueraufenthaltsgenehmigung in den USA?

A: Nein. Florida hat keinerlei Beschränkungen zum Ankauf von Grundstücken durch Ausländer. Ebenso besteht kein Verbot, dass Ausländer Grundstücke durch Erbschaft erwerben. In Florida sind also Ausländer mit US-Staatsbürgern zumindest in Bezug auf den Immobilienerwerb gleichgestellt. Dies gilt nicht für alle Bundesstaaten in den USA. Alaska z. B. untersagt den Erwerb von Minenrechten an Ausländer, in Arizona ist der Erwerb von Agrarland auf 258 Hektar beschränkt. In Idaho kann Land, das dem Bundesstaat Idaho gehört, nicht an Ausländer verkauft werden. Erhebliche Beschränkungen hat Indiana. Dort ist der ausländische Erbe zwar erbberechtigt, muss aber das ererbte Grundstück innerhalb von 5 Jahren veräußern. In Iowa kann ein Ausländer kein Agrarland erwerben. Viele Bundesstaaten haben Investitionseinschränkungen in anderen Bereichen.  Es ist daher wichtig, dass jeder Investor sich vorab genau informiert, ob der jeweilige Bundesstaat in dem er investieren will, dies auch in der beabsichtigten Form zulässt.

 

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7.

F: Ich besitze ein Arbeitsvisum für die USA. Habe ich damit beim Immobilienkauf (z.B. steuerliche) Vorteile?

A: Ja. Wenn Sie in den USA das Aufenthaltsrecht haben und eine Immobilie erwerben, können Sie sich möglicherweise für eine höhere Fremdfinanzierung qualifizieren als der Ausländer. In der Regel wird ein Ausländer mindestens 30% Eigenkapital aufbringen müssen und hat das Problem, sich bei einer lokalen Bank für eine Finanzierung zu qualifizieren. Wenn Sie dagegen hier einen festen Arbeitsplatz haben und eine gediegene Kreditwürdigkeit nachweisen, können Sie sich für eine Hypothek mit weniger als 10% Eigenkapital qualifizieren. Weiterhin kann der hier Ansässige eine FHA- besicherten Hypotheken beantragen , wobei die finanzierende Bank eine Rückversicherung hat, dass der Darlehensbetrag der Bank auch bei Verzug des Schuldners zurückfließt. Das FHA Programm stammt aus der Zeit der großen Depression von 1930 bis 1940 und hat erneut große Bedeutung bei der Neu-und Refinanzierung von Häusern, die von der kürzlichen großen Finanzkrise erfasst sind. Die Darlehen sind zwar der Höhe nach begrenzt, können aber in bestimmten Metropolen bis zu fast $730,000.00 gewährt werden.

Einen weiteren indirekten steuerlichen Vorteil hat der in den USA ansässige Ausländer bei der Grundstückssteuer. Im Gegensatz zum Ausländer kann eine Person mit Aufenthaltsrecht die erworbene Immobilie zu seinem Heimstättenhaus („Homestead“) erklären. Damit bewirkt er in Florida, dass die Grundstücksteuern in einem laufenden Jahr nicht mehr als 3% ansteigen können. Viele Ausländer sind in der Vergangenheit darüber erbost gewesen, dass die Grundstückssteuern pro Jahr oftmals um weit mehr als 15% angestiegen sind. Durch den kürzlichen Preisverfall ist zumindest in der näheren Zukunft nicht mehr damit zu rechnen, dass die Grundstückssteuern sich so unverhältnismäßig erhöhen wie in der Vergangenheit. Ein „Homestead-Recht“ gibt dem Eigentümer auch das Recht, dass Gläubiger generell nicht in dieses Haus vollstrecken können, wenn die Schuld nicht im Zusammenhang mit dem Haus steht.

Zu erwähnen ist auch, dass der in Florida Ansässige gegenüber dem Ausländer den Vorteil hat, dass bei einem Verkauf der Immobilie keine Quellenssteuer einbehalten wird. Unter dem FIRPTA Gesetz ist nämlich ein Käufer einer Immobilie verpflichtet, 10% des Bruttoverkaufspreises beim Kauf einzubehalten und an die US-Steuerbehörde abzuführen, wenn der Verkäufer Ausländer ist.  Das FIRPTA Gesetz dient dazu, dass Ausländer beim Verkauf der Grundstücke in den USA auch die anfallende Kapitalgewinnsteuer zahlen.

 

 

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8.

F: Ich habe von einem Deutschen eine Immobilie in Florida gekauft. Nach und nach kommen immer mehr Mängel ans Tageslicht, aber der Verkäufer rührt sich nicht. Was kann ich unternehmen?

A: Ich befürchte, dass Sie nur beschränkt etwas gegen den Verkäufer unternehmen können. Grundsätzlich endet nämlich die vertragliche Beziehung zum Verkäufer mit dem „closing“, also mit der formalen Eigentumsumschreibung. Man sagt, mit der formalen Übergabe „sterben alle Rechte unter dem Vertrag“. Wie immer im Recht gibt es aber auch hier Ausnahmen. Wenn Sie nämlich nachweisen können, dass der Verkäufer und/oder dessen Makler vorsätzlich oder fahrlässig versteckte Mängel am Haus verschwiegen hat, obwohl er diese gekannt hat oder hätte kennen müssen und wenn diese Mängel von erheblicher Natur sind, dann könnten Sie im Klagewege Schadensersatz verlangen. Um Ihre Rechte in Ihrem spezifischen Fall zu prüfen, sollten sie mit einem Anwalt sprechen.

 

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9.

F: Wir planen, ein Haus in der Nähe von Miami bauen zu lassen, haben jedoch auch gehört, dass die Arbeitsmoral der Handwerker zu wünschen übrig lässt. Wie kann man sich hier am besten absichern?

A: Stellen Sie folgendes sicher:

1. Jede Handwerkerfirma muss eine Lizenz und eine Versicherung nachweisen;

2. Fragen Sie nach Referenzen und rufen Sie diese Leute auch an, ob sie mit der Arbeit zufrieden waren;

3.Stellen Sie sicher, dass Sie von der Behörde eine Baugenehmigung vorliegen haben; die Beamten der Baubehörde prüfen nämlich den Baufortschritt und geben eine Endabnahme. Damit wissen sie, dass der Bau den geltenden Bauvorschriften entspricht;

4. Schließen Sie mit dem Bauunternehmer immer einen detaillierten schriftlichen Vertrag ab, in dem alle Details der Bauarbeiten – einschließlich des zu verwendenden Materials -  aufgeführt sind.  Achten Sie darauf, möglichst keine sog.”change orders” (Änderungen zum ursprünglichen Bauauftrag) zu genehmigen. Bauänderungen können viel Geld kosten.

5. Zahlen Sie nur nach Baufortschritt und stellen Sie dabei sicher, dass der Bauunternehmer Ihnen nachweist, dass er vor Übergabe der Abschlagszahlung alle Rechnungen der Subunternehmer bezahlt hat. Auf keinen Fall sollten Sie ihm eine große Geldsumme vorauszahlen. Nach Baubeendigung halten Sie mindestens 10% der Gesamtkaufsumme zurück, bis Sie Gelegenheit hatten, den Bau genau zu prüfen.

6. Machen sie sich mit dem Florida Werkunternehmerpfandrecht vertraut (dem sog. mechanic’s lien).

Bei einem großen Bauvertrag sollten Sie unbedingt einen Anwalt einschalten.

 

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10.

F: Wir wohnen in einem Condo und zahlen unser monatl. Hausgeld regelmäßig. Andere Hausbewohner tun das nicht, nun soll es das fehlende Geld auf alle Anwohner aufgeteilt und von uns bezahlt werden. Ist das rechtmäßig?

A: Sie sprechen ein Problem an, das spezifisch bei Eigentumswohnanlagen auftauchen kann. Gerade jetzt in der derzeitig schwierigen wirtschaftlichen Lage, gibt es einige Wohnungseigentümer, die das monatliche Hausgeld nicht mehr auf die Beine bringen können. Für diese Fälle ist es daher sehr wichtig, dass die Wohnanlage einen gut organisierten Vorstand der Wohnungseigentümer hat. Wenn ein Eigentümer nämlich das Wohngeld nicht rechtzeitig zahlt, kann sich die Wohnanlage ein Pfandrecht an seiner Wohnung eintragen lassen. Dieses Pfandrecht kann dann von der Hauseigentümergemeinde durch ein Zwangsvollstreckungsverfahren realisiert werden. Beim Verkauf der Anlage über die Zwangsvollstreckung erhält die Wohngemeinde dann das rückständige Hausgeld und die im Verfahren verauslagten Kosten zurück. Dieses Verfahren dauert aber eine gewisse Zeit (wenngleich es viel schneller ist als in Deutschland). In der Übergangszeit müssen aber weiterhin die laufenden Betriebskosten für die Wohnanlage beglichen werden. Für diesen Zeitraum ist es dann durchaus möglich, dass diese Kosten den anderen Wohnungsinhabern aufgelastet werden. Ganz schlimm kann es werden, wenn eine Wohnanlage große Reparaturen ausstehend hat und mehrere Wohnungsinhaber in Konkurs gegangen sind, die sich im Zwangsvollstreckungsverfahren nicht schnell oder gar nicht veräußern lassen. Hier müssen dann die anderen Wohnungseigentümer in den sauren Apfel beißen und diese Kosten anteilmäßig mittragen.

 

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11.

F: Wir möchten unser Grundstück in Florida an eine Wohnbaugesellschaft verkaufen. Die Gesellschaft setzt fest, dass 10 Prozent vom Verkaufspreis einbehalten werden, als Zahlung an den International Revenue Service. Die Rückzahlung dieser 10 Prozent wird uns zugesagt. Ist dieses Verfahren normal?

 

A: Ja. Unter dem FIRPTA –Gesetz (Foreign Investment in Real Property Tax Act) ist jeder Käufer eines Grundstückes verpflichtet sicherzustellen, ob der Verkäufer in den USA steueransässig ist oder nicht, d.h. ob er US-Staatsbürger oder Ausländer mit der Daueraufenthaltsberechtigung ist. Wenn der Verkäufer in seiner eidesstattlichen Erklärung nicht bestätigen kann, dass er in den USA „Steuerinländer“ ist, muss der Käufer 10% des Bruttoverkaufspreises als Quellensteuer einbehalten und innerhalb von 10 Tagen nach der Eigentumsübertragung an die US-Steuerbehörde abführen. Diese Verpflichtung dient zur Sicherstellung der Zahlung der eventuell anfallenden Kapitalgewinnsteuer aus dem Immobilienverkauf. Viele Ausländer haben sich nämlich vor Erlass dieses Gesetzes mit dem Verkaufserlös ins Ausland abgesetzt und waren dem US-Fiskus nicht mehr greifbar. Der US-Gesetzgeber hat daher die Verpflichtung zur Einbehaltung und Abführung einer Quellenssteuer dem Käufer auferlegt.  Wenn der Käufer dieser Verpflichtung nicht nachkommt, haftet er über das von ihm erworbene Grundstück für die Steuerschuld des Verkäufers. Ebenso können Makler, Titelversicherungsfirmen und auch Anwälte, die an dieser Transaktion teilgenommen haben, zur Haftung herangezogen werden. Ist die einbehaltene Quellensteuer höher als die tatsächlich geschuldete Kapitalgewinnsteuer, kann der ausländische Verkäufer einen Rückerstattungsantrag bei der US-Steuerbehörde stellen. Grundsätzlich ist der ausländische Verkäufer verpflichtet, nach dem Verkauf eine Steuererklärung einzureichen und falls die einbehaltene Quellensteuer die Steuerschuld nicht abdeckt, muss er den Restbetrag mit seiner Steuererklärung nachzahlen. In diesem Bereich gibt es viele komplizierte Fallkonstellationen (wie z.B. wenn Eigentümerin der Immobilie eine US-Gesellschaft ist, deren Anteile ganz oder teilweise von Ausländern gehalten werden), die man mit seinem Anwalt oder Steuerberater besprechen sollte.

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12.

F: In Deutschland ist ein Grundeigentümerverein ja eine geradezu selbstverständliche Einrichtung für Grundstücksbesitzer. Gibt es so etwas auch in Florida?

A: Interessanterweise gibt es in USA und auch in Florida keine mit den in Deutschland  vergleichbaren Grundeigentümervereinigungen. In den 70er Jahren hatten sich zahlreiche deutsche Grundeigentümer in dem inzwischen nicht mehr aktiven „Florida-Club“ zusammengeschlossen, um ihre Interessen gegenüber den Bauerschließungsfirmen Deltona und General Development wahrzunehmen. Heute gibt es eine neue Interessengemeinschaft, die allerdings alle deutschen Grundeigentümer mit Grundeigentum in den USA abdeckt. Die Vereinigung „Interessengemeinschaft deutscher Grundeigentümer in den USA e.V.“ hat ihren Sitz in Hamburg und hat die vergleichbare Funktion einer deutschen Grundeigentümervereinigung. Eigentümer von Florida Immobilien finden dort den notwendigen Rat und die Unterstützung, die sie von einem deutschen Grundeigentümerverein gewohnt sind (www.immo-usa.com).

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13.

F: Wir möchten eine Immobilie über eine Immobilienauktion erwerben. Ist es interessant, als Deutscher ein Haus über eine Gerichtsauktion zu ersteigern? Was sollte man beachten?

A: In Florida gibt es zwei Arten von Auktionen – Privatauktionen und öffentliche Auktionen - und jede hat ihre Besonderheiten, die man im Detail kennen sollte, bevor man an den Auktionen teilnimmt.

Privatauktionen werden unter vorveröffentlichten Regeln abgehalten, die der Verkäufer mit der Auktionsfirma vorher abgesprochen und festgelegt hat. Mit diesen Regeln muss sich der Käufer genau vertraut machen. Diese Regeln kann man vom Auktionshaus vorab anfordern, oder sie sind im Auktionskatalog enthalten. Hier ist auch festgehalten, ob die Versteigerung der Immobilie einen „Reservepreis“ hat oder ob diese ohne jegliche Reserve versteigert wird. Die Regeln beschreiben auch, welche Rechtsvorbehalte bei der Versteigerung gelten. In der Regel erhält der erfolgreiche Ersteigerer lastenfreies Eigentum, gesichert durch eine Titleversicherung. In der Titleversicherungspolice muss sichergestellt sein, dass alle Grundstückslasten gelöscht sein werden. Auch sollte der Kaufinteressent vorab sicherstellen, dass er die Immobilie genau inspiziert und diese seinen Kaufvorstellungen entspricht. Die meisten Versteigerungen erfolgen als „Verkauf wie besehen“ und Käufer können sich später nicht mehr auf Mängel berufen.

Öffentliche Auktionen werden unter Gerichtsaufsicht abgehalten. Typischerweise liegt der Versteigerung ein Urteil zugrunde und das Gericht hat die Zwangsvollstreckung in das Vermögen des Schuldners angeordnet. Der Erwerb von Immobilien im Wege der Zwangsvollstreckung kann mit hohen Risiken behaftet sein und der Interessent muss diese Risiken sorgfältig abwägen. Unerlässlich ist eine „due diligence“, die am besten über eine Titleversicherung erfolgt. Daraus kann der Käufer ersehen, welche Belastungen auf dem Grundstück bestehen, und welche Belastungen noch nach der erfolgreichen Versteigerung verbleiben. Wenn zum Beispiel der Inhaber einer Hypothek an zweiter Rangstelle die Zwangsvollstreckung betrieben hat und der Kaufinteressent das höchste Gebot abgegeben hat, dann besteht die Hypothek an der ersten Rangstelle weiterhin und wird nicht durch die Versteigerung gelöscht. Das Problem diese wichtigen Informationen immer vorab zu haben, liegt letztendlich bei den Kosten. Denn jede Auskunft über den Belastungszustand einer Immobilie kostet Geld und Zeit, ohne dass man vorab wissen kann, ob man dann auch der erfolgreiche Bieter an dieser Immobilie ist. Aber nicht nur die Grundbuchsuche ist wichtig, um bestehende Belastungen herauszufinden; genauso wichtig ist die Besichtigung des Objekts. Viele erboste Schuldner haben in anhängigen Zwangsvollstreckungsverfahren das Objekt randaliert, bevor sie ausgezogen sind und ganze Küchen oder Badeeinrichtungen von den Wänden gerissen. Hier muss der Auktionsbieter wissen, welche Reparaturarbeiten auf ihn zukommen.

Derzeit sind auf dem Immobilienmarkt Zwangsvollstreckungen wegen Nichtzahlung der Hypotheken sehr häufig. Bei diesen Zwangsvollstreckungen gibt es natürlich gute „Schnäppchen“, aber auch Fallen, auf die man achten muss. Zu den Problemen zählen inkorrekt durchgeführte Prozess-und Zwangsvollstreckungsverfahren, nicht kündbare Mieter auf den Grundstücken, Konkursverfahren des früheren Eigentümers unmittelbar nach dem Zwangsvollstreckungsverfahren, Nichtbeachtung der Ansprüche des früheren Eigentümers auf Wiedereinsetzung in den vorherigen Stand und vieles andere. Banken, die momentan vor einer Flut von Vollstreckungsverfahren stehen, begehen leicht Formfehler, die dann dem Ersteigerer zum Verhängnis werden können, wenn dieser sich nicht vorher vollumfänglich informiert und abgesichert hat.

 

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14.

F: Wird beim Kauf einer Immobile eine Grunderwerbsteuer fällig? Oder wird eine jährliche Grundsteuer verlangt?

A: Beim Kauf einer Immobilie erhebt der Bundesstaat Florida eine dem deutschen Recht vergleichbare Grunderwerbssteuer und nennt diese die „Dokumentenstempelsteuer“. Da Florida von ihren Bürgern keine Einkommenssteuer erhebt, ist dieses Einkommen ein wichtiger Bestandteil für den Haushalt des Bundesstaates. Diese Steuer wird nur einmal beim Kauf oder dem Verkauf oder einer Refinanzierung erhoben.bei

Je nach Struktur des Kaufgeschäftes bezahlen Käufer und Verkäufer diese Dokumentenstempelsteuer, aber in unterschiedlicher Höhe. Der Verkäufer muss pro $100 Verkaufspreis 0 .70 cents an Steuern abführen, also bei einem Verkaufspreis von $100,000 zahlt er $700.00 an Dokumentenstempelsteuern. Wenn der Käufer eine Fremdfinanzierung aufnimmt, muss er pro $100 Fremdfinanzierung eine Steuer von 0.35 an den Staat zahlen, also bei einer Fremdfinanzierung von $80,000 muss er dem Staat die Summe von $280.00 zahlen. Die Dokumentenstempelsteuer wird auf den Urkunden (Deed und Schuldschein) vermerkt. Käufer und Verkäufer können natürlich vereinbaren, dass die Steuer nur von einem der beiden gezahlt wird.

Neben der Grunderwerbssteuer gibt es zusätzlich die Grundsteuer. Diese Steuer wird nicht vom Bundesstaat, sondern von den Landkreisen erhoben und dient dazu, die Haushalte der Landkreise zu finanzieren. Diese Steuer fällt jährlich an (im November eines Jahres für das zurückliegende Jahr) und kann zwischen 1.5 % bis zu 3 % des vom Landkreis festgesetzten Marktwertes ausmachen. Dies ist ein erheblicher Betrag, den die Eigentümer eines Grundstückes jedes Jahr aufbringen müssen. Mit diesem Betrag werden Schulen, Feuerwehr, Polizei, Gemeindestraßen und viele andere Gemeindeaufgaben gezahlt. Im September werden sogenannte vorläufige Grundsteuerbescheide an die Eigentümer geschickt, gegen die man nur innerhalb kurzer Zeit Berufung einlegen kann.

Personen, die in Florida ihren Hauptwohnsitz haben, können bezüglich des Hauptwohnsitzes nur mit maximal 3% Erhöhung zum Vorjahr belastet werden; bei allen anderen ist die jährliche Erhöhung zur Vorjahressteuer auf 10 % beschränkt.

 

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15.

F: Wie kann ein richtiger Marktwert in einer Condo-Wohnanlage geschätzt werden, wenn über 40% aller Eigentümer ihr Wohngeld nicht zahlen und keine Bank mehr finanzieren will, wodurch keine Käufe bzw. Verkäufe mehr getätigt werden. Wie kann sich die Situation wieder normalisieren bzw. was kann man als Eigentümer machen?

A: Eine sehr schwierige Situation, in der sich heute leider nicht wenige Wohnungseigentümer befinden. In der geschilderten Situation ist es in der Tat sehr schwierig, einen reellen Marktwert für die Eigentumswohnung festzustellen. Neben den typischen Berechnungen für den Marktwert, die professionelle Schätzer schon immer zur Wertfestsetzung herangezogen haben, sind heute auch weitere Fakten zur Bewertung einer Immobilie wichtig geworden. Zusätzliche Preisindikatoren sind heute idR der Verkaufspreis von Wohnungen unter „Short Sales“ (bei der der Verkäufer mit Zustimmung der finanzierenden Bank, die Wohnung unter dem bankfinanzierten Kaufpreis verkauft) , oder der Verkaufspreis aus vor Kurzem betriebenen Zwangsvollsteckungsverkäufen. Käufe unter „Short Sales“ und unter Zwangsvollstreckungsverkäufen sind in der Regel Barkäufe und stellen somit den derzeitigen Marktwert dar. Dieser ist heute niedriger, als die Preise, die die bestehenden Eigentümer seinerzeit gezahlt haben. Sobald die Banken aber wieder bereit sind, Immobilienkäufe unter erleichterten Bedingungen zu finanzieren, sollten sich die Immobilienpreise stabilisieren und wieder ansteigen, insbesondere wenn wieder genügend Nachfrage vorhanden ist.

Was kann der betroffene Eigentümer in der obigen Situation machen?

Wichtig ist, dass die Eigentümer Druck auf ihre Eigentümervereinigung ausüben und bewirken, dass die Satzung der Eigentümergemeinschaft auch durchgesetzt wird und falls Bestimmungen zum Schutz der Gemeinschaft nicht umfassend genug vorhanden sind, diese in einem formalen Verfahren zu erlassen. Dann kann Folgendes bewirkt werden:

1. Die „Condominium Assocation“ kann sich wegen des unbezahlten Wohngeldes ein Pfandrecht auf die Wohnung eintragen lassen und gegebenenfalls dann die Zwangsvollstreckung betreiben;
2. Bei vermieteten Wohnungen, kann die „Condominium Association“ bei Gericht den Antrag stellen, dass der Mietzins vom Vermieter direkt an einen gerichtlich bestellten Verwalter einzuzahlen ist, der den Mietzins zu Gunsten der Association verwaltet;
3. Bei mehreren „zahlungssäumigen“ Eigentümern kann ein Sammelverfahren bei Gericht eingereicht werden, um Kosten und Zeit zu ersparen;
4. Bei dem angesetzten Zwangsvollstreckungsverfahren kann die Condominium Association bis zu dem geschuldeten Betrag mitbieten, der dann alle angelaufenen Nebenkosten mitenthält;
5. Wenn ein Dritter bei dem Zwangsvollstreckungsverfahren der erfolgreiche Bieter ist, erhält die Association sämtliche geschuldeten Wohngelder von diesem direkt;
6. Wenn keiner das Angebot der Association überbietet, wird die Association Eigentümer der Wohnung und kann dann diese zu einem Profit vermieten und später verkaufen;

 

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16.

F: Mein Vater hat vor 15 Jahren ein Haus in Florida gekauft (damaliger Wert 50000 Dollar) und als Eigentümer sowohl sich selbst als auch meine Mutter und mich als einziges Kind eintragen lassen. Meine Eltern können aus Altergründen nicht mehr nach Florida. Ist es richtig, dass ich im Fall des Todes meiner Eltern Alleineigentümer der Immobilie werde, ohne dass eine Vererbung im eigentlichen Sinne stattfindet? Oder müssen meine Eltern hier noch etwas unternehmen?

A: Es scheint so, dass Ihr Vater gut vorgesorgt hat. Ich gehe davon aus, dass ihr Vater bei dem Erwerb alle drei Personen in der Rechtsform „Joint tenants with right of survivorship“ eingetragen hat. Wenn dies der Fall ist, dann muss beim Tod des Vaters in der Tat nur eine Todesurkunde im Register eingetragen werden und es ist kein formales Nachlassverfahren erforderlich. Das Eigentum geht dann automatisch „außerhalb des Nachlasses“ des Verstorbenen direkt auf die in der Erwerbsurkunde genannten Personen über. Sollte ihr Vater diese Rechtsform nicht gewählt haben und alle drei Personen als „Tenants in Common“ eingetragen haben, dann ist allerdings ein formales Nachlassverfahren erforderlich, damit das Eigentum im Nachlass des Vaters (1/3 Miteigentumsanteil) auf die Erben seines Nachlasses übergehen. Bei dieser Konstellation darf man aber nicht vergessen, dass für den Verstorbenen eine Nachlasssteuererklärung in den USA eingereicht wird. Florida erhebt keine Erbschaftssteuern, aber die USA erhebt auf Bundesebene eine Nachlasssteuer. Da ihr Vater deutscher Staatsangehöriger ist, wird das Doppelbesteuerungsabkommen mit Deutschland zur Anwendung kommen und es kommt ein hoher Freibetrag in Abzug, bevor eine Steuer anfällt. Die Berechnungsformel ist kompliziert und kann nur nach Abwägung aller Faktoren genau beziffert werden. In Ihrem Fall scheint aber keine Nachlasssteuer anzufallen. Für das Jahr 2009 besteht ein Freibetrag von $3,500.000, wobei jedoch US-und weltweites Vermögen über eine Berechnungsformel anteilig berücksichtigt wird.

 

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17.

F: Ich habe gehört, dass man beim Kauf einer Immobilie als Ausländer in Florida nur das Haus erwirbt aber nicht das Grundstück. Ist das richtig? Gibt es für ausländische Käufer Einschränkungen im amerikanischen Immobilienrecht ?

A: Ihre Information ist falsch. Ausländer unterliegen in Florida keinerlei Beschränkungen, Immobilien zu erwerben. Bei einem Kauf erwerben Sie nicht nur das Haus, sondern auch das zugrunde liegende Grundstück. Bei manchen Grundstücken kann natürlich durch Vertrag z.B. nur das Land verkauft werden und die darauf liegenden Gebäude werden dann verpachtet. Dies ist aber auch unter deutschem Recht eine denkbare Konstruktion des Eigentumserwerbs. In manchen anderen Bundesstaaten der USA ist der Erwerb von bestimmten Grundstücken beschränkt ( so z.B. Agrarland, oder Schürfrechte, oder der Erwerb von Immobilien die dem Bund gehören – wie Nationalparks und ähnliches). Für die meisten typischen Investoren treffen diese Beschränkungen aber nicht zu.

 

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18.

F: Was genau versteht man unter einem Land-Trust?

A: Der Florida Land Trust ist eine Rechtsform des angelsächsischen Trusts, den es schon seit vielen hundert Jahren gibt und der seinen Ursprung im englischen Recht hat. In der Regel besteht der Trust aus einem Dreipersonenverhältnis: der Errichter des Trust (Settlor) schliesst mit dem Verwalter (Trustee) einen Vertrag, wonach sich dieser verpflichtet, das ihm übereignete Vermögen zugunsten Dritter, der vom Errichter bezeichneten Begünstigten (Beneficiaries), zu verwalten. Grundsätzlich kann der Errichter sich auch selbst als Begünstigten einsetzen. Die Besonderheiten des Trust ist der ihm zugrunde liegende, dem deutschen Recht fremde Eigentumsdualismus, demzufolge der Trustee formalrechtlicher Eigentümer des ihm übertragenen Vermögens wird, während er hinsichtlich der Verwaltung und Verwendung desselben durch das „billige Recht“ (Equity) zugunsten der Begünstigten streng gebunden ist. Zwar hat der Trust Ähnlichkeiten zu verschiedenen deutschen Rechtsinstituten, so findet sich nie eine genaue Entsprechung. Mangels eigener Rechtspersönlichkeit ist der Trust insbesondere auch nicht mit einer Stiftung vergleichbar.

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19.

F: Im Zusammenhang mit einem Immobilienkauf liest man immer wieder von einer Title Company? Worum genau handelt es sich bei einer Title Company?

 

A: Die Titelversicherungsgesellschaft ist eine private Versicherung, die dem Versicherten einen Schadensersatzanspruch gegenüber der Versicherung gibt, wenn das Eigentum nicht den Rechtsbestand hat, der in der Versicherungspolice aufgeführt ist. Die Funktion des Grundbuches in Deutschland und den USA ist nämlich nur dem Namen nach gleich. Während das Grundbuch in Deutschland den sog. konstitutiven Charakter hat (d.h. allein mit der Eintragung wird die Rechtsposition des Eingetragenen begründet), hat es in Amerika nur deklaratorischen Charakter (d.h. es teilt nur mit, dass ein eingetragenes Recht zugunsten der genannten Person besteht). Entscheidend ist bei dieser Unterscheidung, dass in der BRD der gute Glaube an die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches gewährleistet wird, während in den USA insbesondere die Vollständigkeit nicht garantiert wird. Folglich kann es dort Personen geben, die „außerhalb“ des Grundbuches Rechte (einschließlich Eigentum) erworben haben, die für den eingetragenen Eigentümer zu bösen Überraschungen führen können. Das ist in Deutschland ausgeschlossen. Zur Erreichung einer größtmöglichen Rechtssicherheit und zur Vermeidung dieser unangenehmen Überraschung versichert man sich üblicherweise durch die sog.“Title Insurance“ (= Rechtsmängelversicherung).

 

Warum ist es wichtig, eine Titelversicherung abzuschliessen?

Bevor es zu der Eigentumsübertragung kommt, ist es wichtig festzustellen, ob das gekaufte Objekt frei von Rechtsmängeln ist. Das beinhaltet im wesentlichen, dass der Verkäufer auch wirklich der Eigentümer bzw. zumindest ein zur Veräußerung Befugter ist und das Objekt frei von Lasten ist. Diese Prüfung übernimmt traditionsgemäß der Rechtsanwalt. Damit aber auch eine starke finanzielle Absicherung erreicht wird, wird der Käufer gut beraten sein, zusätzlich eine Rechtsmängelversicherung zu seinen Gunsten mit einer Title Company abzuschließen.

Diese stellt zusammen mit dem Anwalt Nachforschungen über die rechtlichen Verhältnisse der Immobilie an (sogenannte Title Search), welche eine Durchforstung öffentlicher Register nach den vorangegangenen Eigentümern, früheren Übertragungsurkunden (Deeds), eingetragenen Belastungen (Hypotheken), Zwangsversteigerungen, anhängigen Gerichtsverfahren und Urteilen, darunter insbesondere Nachlass- und Scheidungsverfahren beinhaltet, aber auch steuer- und baurechtliche Aspekte und andere rechtlich relevante Umstände umfasst, welche mit der Immobilie in Zusammenhang stehen.

 

Einige Beispiele für mögliche Mängel:

-          Verlorene oder gefälschte Übertragungsurkunden (Deeds)

-          Ansprüche eines übergangenen Erben (es gibt keinen gutgläubigen Erwerb);

-          Der Verkäufer gibt sich für jemand anderen aus;

-          Verwechslung von Personen aufgrund von Namensgleichheit

-          Eine verheiratete Person gibt sich als ledig aus und ist in Wahrheit verheiratet

-          Urkunden / Verträge wurden von Unmündigen (entweder aus Altersgründen oder aufgrund psychischer Krankheiten bzw. Behinderungen) oder Minderjährigen unterzeichnet;

-      falsche rechtliche Beschreibung der Immobilie.

 

Bringt diese Nachforschung irgendwelche Mängel ans Tageslicht, welche einem mangelfreien Titel entgegenstehen, wird der Verkäufer diese Mängel vor dem „Closing“ beheben müssen.
 

Selbst bei einer sorgfältig durchgeführten Titelnachforschung kann es aber vorkommen, dass bestimmte „versteckte Mängel“ nicht zum Vorschein kommen.
 

Die Title Insurance deckt auch versteckte Rechtsmängel ab, die bis zum „Closing“ nicht behoben wurden. Sie deckt dabei hauptsächlich zwei Fälle ab: Bestreitet jemand die Rechtmäßigkeit des Titels und erhebt Ansprüche, dann muss die Title Company den Versicherten in einem Rechtsstreit verteidigen, ohne dass ihm dabei Kosten entstehen.

 
Verlieren der Versicherte aufgrund eines Defektes, welcher nicht behoben werden kann seine Rechtsstellung als uneingeschränkter Eigentümer, erhält er seinen finanziellen Schaden erstattet, wenn auch die Versicherung ihm nicht die Stellung als Eigentümer verschaffen kann. Der Schadensersatz ist jedoch begrenzt bis zur Höhe des Wertes der Versicherungspolice. Da der Wert der Police sich nach dem Kaufpreis oder dem Marktwert der Immobilie bemisst, ist in aller Regel der Großteil eines möglichen Schadens abgedeckt. Für die Title Insurance Prämie ist ein einmaliger Betrag zu bezahlen, der beim Abschluss fällig ist. Die Versicherung wirkt nur für den in der Police aufgeführten Versicherten, aber für alle Zukunft, auch nach Verkauf des Hauses oder Grundstückes.

WICHTIG: Ein Laie und insbesondere ein Ausländer kann die komplizierte Versicherungspolice mit den darin aufgeführten Versicherungsausschlüssen nicht oder nur selten vollständig und umfassend verstehen. Auch wird jede Title Versicherungsfirma ihr eigenes Risikos mindern wollen und Versicherungsausschlüsse aufführen, die eigentlich nicht ausgeschossen werden sollten. Der Abschluss der Versicherungspolice sollte daher immer in Zusammenarbeit mit einem Rechtsanwalt erfolgen, der nur ihre Interessen vertritt.

 

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20.

F: Was genau versteht man unter einem Mietkauf?

 

A: Im Grundstücksrecht ist der Mietkauf („Lease With Option to Buy“ oder auch einfach „Lease Option“, manchmal auch inkorrekt „Rent to Buy“genannt) ein Mietvertrag verbunden mit einem Optionsrecht an den Mieter/Käufer, die Immobilie innerhalb einer bestimmten Frist durch einseitige Erklärung zu einem vorab bestimmten Kaufpreis zu erwerben. In vielen Fällen sieht der Mietkaufvertrag vor, dass der gezahlte Mietzins dem Kaufpreis angerechnet wird. Solange das Optionsrecht nicht ausgeübt ist, findet auf den Vertrag Mietrecht Anwendung. Nach Abgabe der Optionserklärung gelten dann Kaufrechtsbestimmungen. Neben dem Mietzins zahlt der Mieter bei Abschluss des Vertrages einen frei auszuhandelnden Optionspreis. Wenn er dann die Option nicht ausübt, verfällt die Optionszahlung an den Vermieter/Verkäufer.

Gerade während der derzeitigen Immobilien-und Bankenkrise findet der Mietkauf bei potenziellen Käufern und Verkäufern neues Interesse. Die neuerdings hohen Anforderungen, die Banken an eine Finanzierung stellen, veranlassen viele Kaufinteressenten über den Weg des Mietkaufs doch an die Traumimmobilie zu kommen. Innerhalb des Optionszeitraumes hat der Kaufinteressent die Zeit, die erfoderliche Fremdfinanzierung zu arrangieren, oder seinen eventuell „schwachen“ Kredit  zu verbessern, oder aber eine hoffentlich eintretende Erleichterung der Bankenkreditvergabe abzuwarten, ohne dabei das Risiko eines bindenden Kaufvertrages zu tragen.

 

Die Antworten auf die hier gestellten Fragen stellen keine umfassende anwaltliche Beratung dar. Jeder Einzelfall muss unter Abwägung aller Umstände getrennt beurteilt werden. Es wird deshalb angeraten, dass Sie Ihren spezifischen Fall mit einem Anwalt Ihres Vertrauens besprechen.

 

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21.

Frage: Worin liegen die Vorteile des Eigentums über eine US-Personen- oder US-Kapitalgesellschaft gegenüber dem Eigentum im eigenen Namen?

 

A: Alle Dinge im Leben haben Vor-und Nachteile. Dies trifft auch auf die verschiedensten Formen des Immobilienerwerbes zu. Wer vor der Frage steht, welche Rechtsform in einem bestimmten Fall für den Erwerb eines Grundstückes die Günstigste, muss alle Pro und Contras sorgfältig abwägen.  Hier einige wichtige Gesichtspunkte: Der Erwerb der Immobilie im eigenen Namen hat derzeitig noch den Vorteil, dass beim Verkauf der Immobilie der Gewinn mit einer relativ niedrigen Kapitalgewinnsteuer von 15% belegt wird. Vorsicht! Falls die Immobilie bereits innerhalb der ersten 12 Monate nach dem Erwerb veräußert wird, können bis zu 35% Steuern auf dem erzielten Gewinn anfallen. Unter der Obama Regierung ist auch zu erwarten, dass die Kapitalgewinnsteuer erhöht wird. Weiterhin ist von Vorteil, dass nach dem Erwerb keine weiteren Kosten für eine eventuelle Firmenverwaltung aufgewendet werden müssen. Von Nachteil ist die persönliche Haftung, denen Eigentümer ausgesetzt sind und die sich auf das gesamte Vermögen des Eigentümers erstrecken. Dies kann bei schweren Unfällen am Haus katastrophale Auswirkungen haben. Das Risiko kann man aber durch den Abschluss einer Haftpflichtversicherung mit ausreichender Deckung eingrenzen. Ein weiterer Nachteil entsteht beim Tod des Eigentümers. Dann nämlich ist in Florida ein teures Nachlassverfahren erforderlich,

Der Vorteil des Erwerbs der Immobilie über eine Personengesellschaft und auch Kapitalgesellschaft liegt eindeutig in der Haftungsbeschränkung auf das Vermögen der Gesellschaft. Auch ist beim Tod des Aktieninhabers einer Kapital-oder Personengesellschaft kein Nachlass in Florida erforderlich, weil die Aktien bzw. Firmenanteile als bewegliches Vermögen gelten, das nach dem Domizil des Erblassers beurteilt wird. Der Nachteil liegt aber bei der Veräußerung der Immobilie durch eine Kapitalgesellschaft. Dann fallen nämlich normale Köperschaftsteuern auf den erwirtschafteten Gewinn an, die bis zu 35% Bundessteuern und weitere 5% Florida Steuern betragen können. Bei einer Personengesellschaft (z.B. eine LLC), deren Anteile nur von einer Person gehalten sind, sind die Vorteile der beschränkten Haftung und der niedrigeren Besteuerung vereint. Ein wichtiger Nachteil sind die laufenden Verwaltungskosten, die man für eine Gesellschaft im Jahr aufwenden muss. Der Erwerber sollte sich vorab mit einem Anwalt über die für ihn geeignetste Rechtsform des Erwerbs ausführlich sprechen und dann entscheiden, welche Kriterien in seinem spezifischen Fall die wichtigsten sind.

Auch ist bei diesem Gespräch der Erwerb über einen Trust, einen Landtrust, eine Mischform wie z.B. eine „Foreign Reverse Hybrid“(z.B. eine GmbH und Co.KG) oder aber eine sog. „Off-shore Firma“ zu diskutieren. Die zwei zuletzt genannten komplizierten Rechtsformen sind typischerweise am geeignetsten für hohe und gewerbliche Investitionen.

A: Die „Acceleration Clause“ ist unter deutschem Recht vergleichbar mit einer Vorfälligkeitsklausel. Typischerweise wird diese Klausel in Schuldscheinen, bei Hypothekenverträgen, Mietverträgen und Ähnlichem verwendet. Die Klausel tritt bei Verzug durch einen Vertragspartner in Kraft und bewirkt, dass bei Verzug, die gesamte ausstehende Schuld sofort zur Zahlung fällig wird. So etwa ist bei Verzug einer zu leistenden Teilzahlung unter einem Schuldschein, die gesamte Summe sofort in voller Höhe fällig und kann entsprechend eingeklagt werden, ebenso wird bei Verzug bei einer Hypothek, die gesamte ausstehende Hypothek fällig, was der Gläubiger dann in dem Zwangsvollstreckungsverfahren geltend machen kann. Bei Verzug einer Mietzinszahlung ist dann der gesamte unter dem Vertrag noch ausstehende Mietzins zur Zahlung fällig gestellt.  

 

A: Ganz im Gegensatz zum deutschen Recht ist bei der Vertragserrichtung eines Kaufvertrages einer Immobilie die Einschaltung eines Notars im deutschen Sinne nicht erforderlich. Ein vom Makler vorgelegter Standardvertrag wird bereits dann bindend, wenn dieser von Käufer und Verkäufer unterschrieben ist. Viele deutsche Käufer denken, dass es sich dabei nur um einen unverbindlichen Vorvertrag handelt und merken dann erst zu spät, dass man sich über alle Vertragspunkte bereits bindend geeinigt hat. Es ist daher wichtig, dass man sich vorab von einem Anwalt über alle wichtigen Vertragspunkte berät und dieser sicherstellt, dass diese Punkte auch im Vertrag aufgeführt sind. Es ist auch wichtig zu wissen, dass ein Florida Notar nicht die Funktion eines deutschen Notars hat. Jede unbescholtene Person kann in Florida Notar werden und es wird keine juristische Ausbildung benötigt. Die Funktion des Notars ist lediglich darauf beschränkt, die geleistete Unterschrift einer vor ihm erschienenen Person zu bestätigen. Eine Beurkundung mit entsprechender Belehrung, wie man dies aus Deutschland kennt, ist hier unbekannt. Diese Funktion übernimmt ausschließlich der Rechtsanwalt in Florida.

 

24.
Frage: Habe ich Vorteile beim Immobilienkauf in den USA, wenn ich bereits eine amerikanische "Credit History" besitze? Wie kann ich die aufbauen?

 

A: Die positive Prüfung des Kredithintergrundes einer Person, die von einer lokalen Bank eine Fremdfinanzierung benötigt, ist der Ausgangspunkt der Gewährung einer Kaufpreisfinanzierung durch eine Bank oder ein Kreditinstitut. Wer keine „Credit History“ hat, wird nur bei hoher Eigenkapitalbereitstellung eine Bankfinanzierung erhalten. Es ist leider zeitaufwendig in den USA die Kreditwürdigkeit aufzubauen. Ein Weg ist über eine US-Bank, wo Sie ein Konto einrichten. Beantragen Sie bei dieser eine Bankkarte (z.B. VISA). Die Bank sichert man ab, indem man einen bestimmten Geldbetrag bindend als Sicherheit hinterlegt. Dieser Betrag liegt etwas höher, als die Kreditobergrenze auf der Karte. Dann benutzt man die Karte regelmäßig und zahlt sorgfältig am Monatsende sofort alle Kreditkartenrechnungen an die Bank. Diese meldet die regelmäßige Rückzahlung über Zeit an die drei großen Kreditüberwachungsinstitute in den USA ( Experian, Equifax und Trans Union). Nach einigen Monaten erhält man dann von anderen Kreditkartenunternehmen eine Einladung, deren Kreditkarte zu nutzen.

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25. 

Frage: Wir wollen ein Ferienhaus kaufen in Florida. Welche wichtigen Klauseln müssen unbedingt im Kaufvertrag stehen?

 

Alle Verträge zum Kauf einer Immobilie müssen in Schriftform erfolgen. Hierzu werden in Florida üblicherweise Formvertraege benutzt, die von der Anwaltskammer oder den verschiedenen Maklerverbänden erstellt sind. Im Gegensatz zu Deutschland sind diese Verträge sehr umfangreich und detailliert, weil unter US-Recht nicht im Vertrag erfasste Vertragspunkte nicht durch gesetzliche Auslegungen ersetzt werden können. Daher sollten alle erdenklichen Vertragssituationen in einem Vertrag geregelt sein. Ich kann daher nur zu den wichtigsten Punkten kurz Stellung nehmen und rate allen deutschen Kaufinteressenten dringend an, den Kaufvertrag ausführlich mit einem Anwalt zu besprechen.

Zu aller erst sollten sich ausländische Käufer einer Immobilie in Florida darüber informieren, wer der eingetragene Eigentümer werden sollte. Hier gibt es diverse Möglichkeiten mit unterschiedlichen steuerlichen, als auch irgendwann auch erbrechtlichen Folgen. Diese Beatung kann nur ein Rechtsanwalt übernehmen, da es sehr spezifisch auf die jeweilige Situation des Käufers ankommt.

Ein weiterer sehr wichtiger Punkt sollte unbedingt schon im Vorfeld beachtet werden: Wenn für die Immobilie eine Eigentümerverwaltung, sog. Homeowner’s Association besteht, muss man sich als Käufer deren Regelungen unterwerfen. Achten Sie gerade beim Erwerb als Ferienhaus darauf, ob kurzzeitige Vermietungen erlaubt sind. Häufig regeln Homeowner’s Associations, dass Mietverträge nur mit einer Mindestlaufzeit von sechs Monaten oder gar einem Jahr erlaubt sind. Auch andere Bestimmungen von Homeowner’s Associations können nicht nur die gelegentliche Vermietung und Nutzung von Dritten, sondern auch den eigenen Gebrauch der Immobilie erschweren oder beschränken. So etwa muss geprüft werden ob Tiere erlaubt sind und wenn ja, ob es eine Gewichtsgrenze gibt; in manchen Anlagen sind Kinder unter einem bestimmten Alter nicht erlaubt (sog. „Adult Communities“).  

Wichtig ist ebenfalls, was passiert, wenn eine Partei in Verzug gerät, oder vertragsbrüchig wird. Oftmals sind unter dem Vertrag hohe Vertragsstrafen zu zahlen, die bei falscher Einschätzung finanziell sehr schmerzhaft sein können.

Alle weiteren Klauseln sollten genaustens gelesen und nur unterzeichnet werden, wenn Sie deren Inhalt und Konsequenzen auch wirklich verstanden haben und damit auch einverstanden sind.

Die Beantwortung ist so nicht abschliessend und vollständig. Es kommt immer auf die Immobilie und auch auf die persönliche Situation der Käufer sowie auf alle weiteren Umstände des speziellen Einzelfalles an.   

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26. Frage: ich bin deutscher Rentner und lebe 6 Monate in Florida, habe hier kein Einkommen, möchte jetzt aber mein Haus hier in Florida verkaufen, wieso werden von der Title Companie die 10 Prozent von der Verkaufssumme vorerst einbehalten,gibt es da keinen anderen weg, dass wir diese 10 Prozent nicht zahlen müssen. Freunde von uns brauchten dieses nicht,da sie einen Käufer hatten, der für zwei Jahre unterschrieben hatte, dass er das Haus in dieser Zeit nicht weiterverkauft. Gibt es auch noch andere Möglichkeiten?

 

Beim Verkauf einer Immobilie durch einen Ausländer wird eine Abzugssteuer in Höhe von 10% des Bruttoverkaufspreises erhoben. Dieses Gesetz (FIRPTA) wurde bereits 1980 eingeführt, weil unzählige Ausländer die Kapitalgewinnsteuer nicht abgeführt hatten. Diese Quellensteuer muss vom Käufer (oder dessen Vertreter wie Anwalt oder Title Company) abgeführt werden. Die Kapitalgewinnsteuer beträgt derzeit 15%.

Es gibt aber Ausnahmen von dieser Quellenssteuer. Wenn der Käufer, der die Immobilie von Ihnen erwirbt die Absicht hat, die Wohnung zu seinem Hauptwohnsitz zu nehmen und der Verkaufspreis $300,000.00 nicht übersteigt, dann muss der Käufer von Ihnen keine Quellensteuer einbehalten. Hauptwohnsitz im Sinne des Gesetzes bedeutet, dass der Käufer die feste Absicht hat, innerhalb der 12 Monate nach dem Erwerb die Wohnung mindestens zu 50% der gesamt genutzten Zeit, selbst zu nutzen.

Sie haben auch die Möglichkeit, eine Steuererklärung von Ihrem Steuerberater oder Anwalt bereits vor der formalen Übertragung einzureichen. Die Steuerbehörde stellt dann in einem Bescheid fest, wie hoch die Steuerschuld ist.

Der Kapitalgewinn berechnet sich wie folgt:

Verkaufspreis abzüglich Verkaufskosten (wie Maklerkommission, Anwaltsgebühren, Steuerberatergebühren, Kosten der Eintragung usw. und abzüglich wertsteigender Investitionen wie etwa neues Dach, Schwimmbad, Einbauschränke, Bootsanlage usw., und abzüglich  ursprünglicher Kaufpreis inklusive der Kaufnebenkosten. Der verbleibende Betrag ist der Nettokapitalgewinn, der derzeitig mit 15% besteuert wird.

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27. 
Frage: Wie hoch sind die Kosten für einen Rechtsanwalt bei einem Hauskauf? Wie lange dauert die Kaufangelegenheit bis zum Closing in etwa? Ist es ratsam, eine Rechtstitelversicherung zu machen?"
 

Die Rechtsanwaltsgebühren werden in der Regel frei ausgehandelt. Viele Anwälte berechnen Ihre Arbeitszeit nach Stundensatz. In Grundstücksangelegenheiten können aber durchaus auch Festgebühren vereinbart werden. Dann bemisst sich die Gebühr nach einem Prozentsatz vom Kaufpreis, der zwischen 0.75% bis 1.5% des Kaufpreises rangieren kann. Es ist wichtig zu verstehen, dass gerade Ausländer besondere Bedürfnisse beim Immobilienkauf haben.  Die Aufklärung eines Vorganges in einem dem Ausländer unbekannten Rechtssystem und entsprechende steuerliche Beratung sind von enormer Bedeutung. Dieser zusätzliche Kostenaufwand ist aber gut angelegtes Geld, weil gerade Ausländer bei richtiger Beratung in der Zukunft unnötige Kosten ( z.B. bei der Nachlassabwicklung) und Steuern (durch Anwendung des DBA Deutschland/USA) vermeiden können.

Die Zeitspanne zwischen Vertragsunterzeichnung und formaler Umschreibung („Closing“) liegt typischerweise bei mindestens 4-5 Wochen. Nach Vertragsunterzeichnung muss der Anwalt u.a. das Grundbuch überprüfen, von Banken bindende Zusagen über ausstehende Hypothekensalden einholen, bei Gemeinden und Hauseigentümervereinigungen Erklärungen über ausstehende Veranlagungen oder noch anhängige Baugenehmigungsverfahren einholen. Diese Arbeit nimmt viel Zeit in Anspruch.

Der Abschluss einer Rechtstitelversicherung ist unbedingt anzuraten. In Deutschland ist die Richtigkeit und Vollständigkeit des Grundbuches grundsätzlich gewährleistet (Par. 892 BGB), während in den USA die Vollständigkeit nicht garantiert wird. Folglich kann es dort Personen geben, die „außerhalb“ des Grundbuches Rechte (einschließlich Eigentum) erworben haben, die zu bösen Überraschungen führen können. Das ist in Deutschland ausgeschlossen. Zur Erreichung einer größtmöglichen Rechtssicherheit und zur Vermeidung dieser unangenehmen Überraschungen versichert man sich üblicherweise durch die sog. Title Insurance“ (= Rechtsmängelversicherung).

 

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28. 
Frage: Wir sind künftig jedes Jahr 3 Monate in Florida, haben Mieteinkünfte, die wir bisher "nur" mit den Formularen 1040NR, 4562 und Schedule E angegeben habe, da wir nur max. 3 Wochen dort waren. Ist das weiterhin so okay?

A: Mieteinkünfte, die in den USA erwirtschaftet werden, sind grundsätzlich in den USA steuerpflichtig. Der US-Steuerpflichtige erklärt dieses Einkommen auf den Formularen 1040, 4562 und auf Schedule E. Der für US-Steuerzwecke nicht in den USA ansässige Ausländer erklärt dieses Einkommen auf dem Formular 1040 NR. (NR steht für „Non-Resident“). Sie haben daher richtig das Einkommen auf den Formularen 1040 NR, 4562 und Schedule E deklariert. Bei längerem Aufenthalt in den USA kann sich die Meldepflicht des Ausländers jedoch auf das Formblatt 1040 erstrecken. Hierzu wendet der Gesetzgeber zwei Berechnungsmethoden an. Wenn Sie Inhaber der „Green Card“ sind, sind Sie verpflichtet, Formblatt 1040 zu verwenden und müssen ihr gesamtes weltweites Einkommen anmelden. Hält sich ein Ausländer jedoch weniger als 183 Tage im Jahr in den USA auf, gilt er in den USA nur beschränkt steuerpflichtig und muss daher nur das in den USA erwirtschaftete Einkommen auf Formblatt 1040 NR melden. Die Berechnung der 183 Tage Regel (auch „substantial presence test“ genannt), hat der Gesetzgeber jedoch verzwickt gestaltet. Man berechnet die Tage des Aufenthaltes in einem gegebenen Steuerjahr, addiert 1/3 der Aufenthaltstage vom Jahr zuvor und 1/6 der Aufenthaltstage vom zweiten Jahr zuvor. Wenn alle 3 Zahlen 183 Tage oder mehr ergeben, ist man mit seinem weltweiten Einkommen in den USA steuerpflichtig. Aber auch  hiervon gibt es wieder eine Ausnahme: Wer unter der Formel weniger als 183Tage  in den USA ist und zu einem anderen Steuerland eine engere wirtschaftlichere Beziehung hat als zu den USA (sog. „closer connection“ ), muss nur das in den USA erwirtschaftete Einkommen auf Formblatt 1040 melden. Dies Ausnahme muss der Steuerzahler auf Formblatt 8840 bei der Steuerbehörde beantragen.

Da Sie auch bei einem Aufenthalt von 3 Monaten rechnerisch nicht uber die 183 Tage Regelung hinauskommen, werden Sie auch weiterhin als Ausländer für US-Steuerzwecke eingestuft werden und können weiterhin die Formulare wie bisher benutzen.

 

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 29. 

Frage: Ich bin seit ca. 4 Jahren mit einem Amerikaner glücklich verlobt, beziehe eine Erwerbsunfähigkeitsrente in Deutschland, wo ich nach wie vor meinen ersten Wohnsitz habe. In Florida besitze ich ein Haus und wir wollen innerhalb der nächsten 2 Jahre heiraten.Seit kurzem ist mein Verlobter Real Estate Licensed und möchte nun eine LLc oder PA Gesellschaft unter unserer beider Namen eintragen lassen.Ich selbst assistiere ihm bei ausländischen Kunden bei Uebersetzungen und kümmere mich um seine Webseiten,ohne jedoch ein Gehalt zu beziehen. Wenn wir verheiratet sind, werde auch ich meine Real Estate License machen, jedoch nicht um Vollzeit tätig zu sein, sondern mit fundiertem Wissen zu assistieren. Aus gesundheitlichen Gründen kann ich dieses nicht mehr.Was für rechtliche Konsequenzen kann diese Firmengründung für mich haben?

A: Ohne Einblick in die Unterlagen und Bestimmungen der Erwerbsunfähigkeitsrente kann man diese Frage nicht vollständig beantworten. Einkommen aus beruflicher Tätigkeit bewirkt nämlich in der Regel, dass das Bezugsrecht auf die Rente beschränkt oder total ausgeschlossen wird. Fraglich ist natürlich, ob ihre „unentgeltliche Tätigkeit“ von der Versicherung auch als solche eingestuft wird. Wenn der Umfang der Leistung und die Weisungsgebundenheit so ausgeprägt sind, dass man die Leistung (vom Horizont eines neutralen Dritten) nur als entgeltlich einstufen kann, werden Sie möglicherweise Probleme haben. Wenn die Tätigkeit dagegen nur gelegentlich und ohne jegliche Weisungsbefugnis durch ihren Verlobten erfolgt, sollte ihr Rentenbezug berechtigt bestehen bleiben.

Davon getrennt zu beurteilen ist die beabsichtigte Beteiligung in einer Gesellschaft. Der Bezug einer Erwerbsunfähigkeitsrente beschränkt nicht ihr Recht, sich an Kapitalgesellschaften zu beteiligen. Die Beteiligung berechtigt sie ja nicht, erwerbstätig zu werden und wenn die Gesellschaft erfolgreich ist und Dividenden ausschüttet, dann ist das ihr gutes Recht.  

 

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30.
Frage: Wir haben für $200.000 ein Condo gekauft und unser Property Management erwartet jetzt eine Hausversicherung gem. Chapter 718 Florida Legislative. Welchen Schaden muss die Versicherung abdecken und was sollte sie maximal kosten?

A: Bei Eigentumswohnungen versichert der Wohnungseigentümerverband das Gebäude über die monatlichen Instandhaltungsgebühren, in denen die Versicherungsprämie enthalten ist. Die Höhe der Prämie handelt der Wohnungseigentümerverband mit der Versicherung aus. Der Versicherungsschutz umfasst aber nur die Hülle der Wohnung und deckt nicht Schäden, die sich innerhalb einer Wohnung ergeben können. So wird bei einem Wind-oder-Wasserschaden der wertvolle Perserteppich oder die Kücheneinrichtung nicht über die vom Eigentümerverband abgeschlossene Versicherung versichert sein, wohl aber der Wert der Wohnung (also die 4 Wände), wenn ein Hurrikan das Gebäude zerstört. Der Wohnungseigentümer sollte und in manchen Fällen muss zusätzlich zur der Versicherung über den Wohnungseigentümerverband selbst Versicherungen abschließen, wobei die wichtigsten Versicherungen die erwähnten Wind-Feuer-, und Wasser-Versicherungen sind, sowie Haftpflichtversicherungen, falls ein Gast einen Schaden in der Wohnung erleidet. Manche Wohnungseigentümerverbände verlangen in der Satzung, dass Wohnungseigentümer versicherungsmäßig für diese Schäden gedeckt sind. Die Höhe der Versicherungsprämie hängt von vielen Faktoren ab. Dazu zählen u.a. die Lage der Wohnanlage (Nähe zum Meer und Wasser) und die Umstände (ob man die Wohnung als Hauptwohnung oder als Ferienwohnung nutzt).

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31. 

Frage: Wie hoch sind die Steuersätze, wenn ich in Florida meine eigen genutzte Immobilie zusätzlich noch einige Wochen im Jahr vermiete. Ich möchte max. 3 - 4 Monate in Florida bleiben / Jahr.

A: Wenn Sie ihre Immobilie an Dritte gegen Entgelt vermieten, dann unterliegen diese Einnahmen der US-Bundeseinkommenssteuer (Florida selbst hat keine Einkommenssteuer). Der Steuersatz liegt zwischen 10 % und 35 % des steuerpflichtigen Einkommens (wobei Einkommen unter $5, 700.00 nicht steuerpflichtig ist). Die Steuererklärung für Ausländer (Form 1040 NR) ist bis spätestens zum 15. Juni eines jeden Jahres einzureichen. Wenn der Steuerpflichtige keine Steuererklärung einreicht, aber steuerpflichtig ist, dann muss der Mieter, sowie eventuell die mit der Vermietung involvierten Personen (wie Makler, Grundstücksverwalter, Steuerberater etc.) eine Quellensteuer von 30 % der Bruttomiete einbehalten und an die US-Steuerbehörde abführen. Diese Steuer wird dann endgültig und der Eigentümer kann keinerlei Abschreibungen geltend machen oder Kosten abziehen.

Reicht der Ausländer eine Steuererklärung ein und wird die Immobilie zusätzlich eigengenutzt, treten besondere Regelungen in Kraft. Es gilt: Wer die Immobilie weniger als 14 Tage im Jahr an Dritte vermietet, unterliegt nicht der Einkommenssteuer. Ebenso wenig ist die kostenlose Überlassung an Freunde und Bekannte steuerpflichtig. Ein Nachteil besteht aber bei diesen Fällen: Hypothekenzinsen, Grundstückssteuern und Unterhaltskosten für die Immobilie sind in diesen Fällen nicht abzugsfähig.

Vermieten Sie die Immobilie mehr als 14 Tage im Jahr und nutzen Sie die Wohnung mehr als 14 Tage selbst (oder mehr als 10% der tatsächlichen Vermietung pro Jahr), dann können Sie von den Mieteinnahmen alle Kosten abziehen, die direkt durch die Vermietung entstanden sind. Alle anderen Kosten sind anteilsmäßig auf die Zeit der Vermietung und Eigennutzung aufzuteilen. Die Aufwendungen und Kosten, die in Abzug gebracht werden, dürfen aber die Mieteinnahmen nicht überschreiten. Dies trifft auf Ihren Fall zu und Sie sollten sich mit einem Steuerberater zusammensetzen, der Ihre Steuerpflicht errechnen kann.

Obwohl Sie unter den geschilderten Umständen in den USA steuerpflichtig sind, müssen Sie daran denken, dass Sie die Mieteinkünfte ebenfalls in Deutschland deklarieren müssen. Es besteht zwar dann keine zusätzliche Steuerpflicht für das versteuerte Einkommen, aber Sie rutschen möglicherweise durch den Progressionsvorbehalt in einen höheren Steuersatz.

Zur Vervollständigung: Wer die Immobilie weniger als 14 Tage (oder 10% der Jahresvermietungsdauer) selbst nutzt, kann die Immobilie als Kapitalanlage abschreiben und gegebenenfalls dann auch Verluste vortragen.

 

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32.

Frage: „Wir denken über den Kauf einer Immobilie in den USA nach und haben schon ein Objekt in Aussicht. Wir erhoffen uns durch den Hauskauf den Erhalt eines Investorenvisums. Nun ist es so, dass ein Großteil unseres Kapitals geliehen ist und wir als Investoren nur zirka 35 Prozent beisteuern würde. Wie stehen hier unsere Chancen zum Erhalt des Visums?“

A: Falls sie beabsichtigen, das in Aussicht stehende Haus für Ihre Privatzwecke als Ferienheim zu nutzen, sind Ihre Chancen auf ein Investorenvisum gleich Null. Der Ankauf einer Privatimmobilie gilt nicht als Investition im Sinne des Investorenvisums (E-2). Dazu ist neben vielen weiteren Voraussetzungen nämlich u.a. erforderlich, dass die Investition eine „aktive“ Investition ist. „Aktiv“bedeutet, dass es sich bei der geplanten Geschäftstätigkeit um eine echte wirtschaftliche Geschäftstätigkeit handelt, bei der Dienstleistungen oder ein Warenaustausch geschaffen wird. Bei einem Kauf einer Privatwohnung fehlt es an dem Merkmal der „aktiven“ Investition. Der Kauf eines Privathauses gilt als „passive“ oder als „spekulative“ Investition, ausgelegt auf den zukünftigen Wertzuwachs der Immobilie, ohne das aktive Zutun des Investoren.

Sollte der geplante Hauskauf jedoch gewerblicher Natur sein, können Sie sich durchaus für ein E-2 Visum qualifizieren. Das beabsichtigte Darlehen in Höhe von 75 % kann aber einen Strich durch ihre Rechnung machen. Wenn das Darlehen nicht durch ihre anderen privaten Vermögenswerte besichert ist, verlangt das Gesetz eine Eigenkapitalbeteiligung bei Investitionen unter $500, 000.00 von in der Regel 75%. Das Mindesteigenkapital reduziert sich auf 50% bei Käufen mit einem Wert von $500, 000.00 bis $3,000,000.00. Bei Investitionen von über 3 Millionen reicht eine Eigenkapitalbeteiligung von bereits 30%. Da es viele Grenzfälle gibt, sollten Sie sich jedoch mit einem qualifizierten Anwalt vor dem Kauf ausführlich beraten.

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33. 

Frage: Ich beabsichtige, eine Wohnung in Florida bar zu kaufen. Gibt es für mich, als deutsche Staatsbürgerin besondere Regeln?Ist es sinnvoll juristischen Beistand in Betracht zu ziehen?

 

A: Grundsätzlich ist es insbesondere für Ausländer wichtig, dass er/sie sich vor dem Kauf und vor Vertragsunterzeichnung von einem Rechtsanwalt beraten läßt. Zu den wichtigsten Gründen zählen:

• Die wenigsten deutschen Kaufinteressenten verstehen die englische Rechtssprache und schnell ist man zu etwas verpflichtet, was eigentlich nicht gewollt war. Tatsache ist:  wer einen Vertrag unterschreibt ist daran gebunden, selbst wenn er die englische Sprache nicht beherrscht.

• Viele denken, dass die vom Makler vorgelegten Standardverträge nicht bindend sind, solange nicht ein notarieller Vertrag erstellt wird. Tatsache ist: es gibt in Florida keine unverbindlichen Standardverträge und eine notarisierte Unterschrift ist für die Gültigkeit eines Grundstücksvertrages nicht erforderlich.

• Viele Ausländer überlegen nicht, in welchem Namen oder in welcher Funktion sie das Eigentum erwerben sollen, wodurch verschiedene steuerliche Konsequenzen ausgelöst werden können, als für den US-Amerikaner. Tatsache ist: mit der richtigen Wahl der Rechtsform des ausländischen Eigentumserwerbers können erhebliche Kosten und Steuern vermieden werden.

• Bei einem Kauf aus einem Zwangsvollstreckungsverfahren („Foreclosure“) oder einem „Short Sale“ ist es insbesondere wichtig, dass man umfassend beraten ist. Tatsache ist: Auch bei Grundstückskäufen aus einer Zwangsvollstreckung oder aus einem „Short Sale“ können durchaus noch vorrangige Rechte eingetragen sein, die den Erwerber viel Geld oder gar das Eigentum kosten können.

• Viele Erwerber denken, dass die Übertragung durch eine Title Insurance Gesellschaft ausreichenden Schutz bietet, uneingeschränktes Eigentum zu erwerben. Tatsache ist: die Titelversicherungsgesellschaft stellt eine Versicherung aus, wobei die Police zahlreiche Versicherungsausschlüsse beinhaltet, die ein Anwalt verhindern würde. 

Fazit ist, dass Sie ohne die Einschaltung eines Rechtsanwalts keinen Interessenvertreter an Ihrer Seite haben. Der Makler will eine Provision, der Verkäufer einen möglichst hohen Kaufpreis und wenig oder keine Gewährleistungspflichten und die „title insurance“ eine Versicherung mit möglichst geringem Risiko. Über Ihre Folgeproblematik in puncto Erbschafts- oder Steuerfragen kümmert sich niemand der Beteiligten und hier lässt sich viel Geld sparen, was allein schon die Beauftragung eines Rechtsanwaltes rechtfertigt.

 34. 

      Frage: Welche Versicherungen sind beim Erwerb einer Immobilie wichtig und wie hoch sind die durchschnittlichen Kosten?

b)     Kann man Ansprüche von Dritten ganz vermeiden?

A: Es gibt verschiedene Versicherungen, die einen Immobilieneigentümer vor Schäden schützen können.

Die wichtigste Versicherung ist die Gebäudeversicherung. Diese ersetzt den Gebäudewert bei Zerstörung wie etwa durch Feuer. Ausgangspunkt für die Kosten einer Gebäudeversicherung ist selbstverständlich der versicherte Wert der Immobilie und alle mitversicherten Zusatzleistungen. Den Wert der Versicherungssumme sollten Sie so hoch ansetzen lassen, dass Sie im Falle der Zerstörung ausreichende Deckung erhalten, um die Immobilie wieder aufzubauen. Ausschlaggebend für die Kosten der Versicherung sind das Baujahr, das Alter des Daches, der Zustand der Elektrik und der Wasserleitungen etc. Daneben können Sie Zusatzleistungen einschliessen, wie etwa den Verlust von Inventar oder eben Schäden, falls jemand auf Ihrem Grundstück  zu Schaden kommen sollte. Sie selbst haften dann nur, falls ein eingetretener Schaden höher sein sollte, als die Deckungssumme der Versicherung. Hierunter fallen auch Zusätze und Risikozuschläge wenn Sie beispielsweise ein Schwimmbad haben oder sich gegen Kanal- oder Abwasserschäden versichern möchten. Ein weiterer wichtiger Faktor in der Berechnung der Prämie ist die Deckung für Hurrikan-Schäden. Je näher die Immobilie an der Küste liegt, um so höher sind die Kosten. Hier wird vor allem auch berücksichtigt, ob die Immobilie über Vorkehrungsausstattungen verfügt wie sogenannte Shutter, die vor die Fenster angebracht werden, um Schäden vorzubeugen. Je nach Lage der Immobilie können die Kosten daher erheblich variieren.

Überschwemmungen sind in Basis-Gebäudeversicherungen in der Regel nicht mitversichert und können separat abgedeckt werden uber die sog. „Flood-Insurance-Programme“.

Welche Versicherungen wichtig sind ist aber auch von der Frage zu differenzieren, welche Versicherungen Sie für eine bestimmte Immobilie abschliessen müssen. Viele Hauseigentümergemeinschaften verlangen oft Versicherungen, die sonst freiwillig abgeschlossen werden können. Ebenso verhält es sich, wenn sich eine finanzierende Bank absichern möchte. Grundsätzlich erfordern US Banken, dass eine mit einer Grundschuld belastete Immobilie versichert ist. Auch kann eine Versicherungspflicht bestehen, wenn die Immobilie beispielsweise unter Denkmalschutz steht.

Auf jeden Fall sollten Sie sich mit einem Versicherungsexperten zusammensetzen und erfragen, welche Versicherung Pflicht, welche sinnvoll und in welcher jeweiligen Höhe ratsam ist. Sollten Sie keinen Versicherungsmakler kennen, lassen Sie sich einen von Freunden oder Bekannten empfehlen und verzichten Sie nicht darauf, vor Versicherungsabschluss Preise zu vergleichen.

 

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 35.

Frage: Muss man als Verkäufer eines Hauses in Florida Mängel am Haus offenlegen?

 

A: Ja. Das Oberste Gericht in Florida hat in seiner Entscheidung in der Sache Johnson gegen Davis klargestellt, dass der Verkäufer eines Hauses die Verpflichtung hat, ihm bekannte Schäden, die dem Käufer nicht bekannt sind, oder von diesem nicht leicht und offensichtlich erkannt werden können und die den Wert der Immobilie nicht lediglich unerheblich beeinträchtigen, offen zu legen. Die Bekanntgabe der Mängel kann schriftlich oder mündlich erfolgen. Dies trifft auch auf Fälle zu, in denen der Verkäufer seine Immobilie „wie besehen“ zum Verkauf anbietet.

 

 36.
Frage: Wir planen als Investment in Florida ein Condo zu kaufen und zu vermieten. Hierfür nehmen wir in den USA ein Kredit auf.
Wie schaut es mit der steuerrechtlichen Situation aus: Wir bringen 30% Eigenkapital aus Deutschland mit, und wollen immer wieder mit Sonderzahlungen aus Deutschland den Kredit tilgen - müssen wir hier mit den deutschen Steuerbehörden was beachten?
Kann ich die Florida Property Taxes, Instandhaltungskosten oder Kreditgebühren in Deutschland absetzen? Muss ich die Mieteinnahmen in Deutschland versteuern?   

A.: Das Doppelbesteuerungsabkommen zwischen den USA und Deutschland bestimmt, dass Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung ausschliesslich dem Staat zustehen, in dem die Immobilie belegen ist. In ihrem Fall ist daher das Besteuerungsrecht aus den Erträgen ausschließlich den USA zugewiesen. Die US-Mieteinnahmen erhöhen also ihr deutsches steuerpflichtiges Einkommen nicht. Jedoch ist im Doppelbesteuerungsabkommen der Progressionsvorbehalt vereinbart, wonach der deutsche Steuersatz unter Berücksichtigung des US-Ergebnisses ermittelt wird.  Dies bedeutet, dass gegebenenfalls ihr Steuersatz in Deutschland erhöht werden kann. Das bedeutet aber auch, dass Sie ihr Einkommen in den USA aus Vermietung und Verpachtung in ihrer deutschen Steuererklärung angeben müssen. Dies dient der Festlegung ihres deutschen Steuersatzes.

Da das Besteuerungsrecht bei den USA liegt, sind auch die mit dem Grundstück zusammenhängenden Kosten in den USA geltend zu machen. Der steuerpflichtige Ertrag in den USA errechnet sich wie folgt: Bruttoeinnahmen abzüglich Kosten und Abschreibungen. Zu den Kosten zählen die Grundstückssteuer und die Kreditgebühren. Für die Abschreibungen werden der Kaufpreis und die Anlagekosten des Objektes aufgeteilt in Landanteil, Gebäudeanteil und Einrichtungen. Die Abschreibungen reduzieren den steuerlichen Buchwert des Objektes. Bei einem späteren Verkauf ist dann die Differenz zwischen Nettoverkaufserlös und steuerlichem Buchwert steuerpflichtig.

Die beabsichtigten Sonderzahlungen zur vorzeitigen Tilgung des Kredits ist in Deutschland nicht meldepflichtig.

37.

Frage: Meine Frau und ich haben uns im Mai ein Haus in Florida gekauft. Da wir es auch zwischendurch vermieten wollen stellen sich natürlich einige Fragen.
1. Bis zu welchem Alter spricht man in Florida von Kleinkindern ( Poolzaun ).

A: Entsprechend dem Florida Gesetz zur Sicherung von Swimming Pools gilt als Kleinkind ("young child") ein Kind unter 6 Jahren.  

Jeder private Pool in Florida muss ganz bestimmte Sicherheitskriterien erfüllen, um insbesondere Kinder unter 6 Jahren vor dem Ertrinken zu schützen. Dies ist aber unabhängig davon, ob man selbst Kinder hat oder zu Besuch beherbergt, sondern dieser Schutz gilt auch für Kleinkinder, die möglicherweise unberechtigt das Grundstück betreten!

Die Bestimmungen sind recht komplex und sind im Kapitel 515 der Florida Statuten geregelt. Grundsätzlich lässt sich sagen, dass ein Pool entweder

(1) über eine zugelassene Abdeckung verfügen muss,

(2) alle Türen und Fenster, die vom Haus Zugang zum Pool bieten, müssen einen Alarm mit vorgeschriebener Lautstärke bieten,

(3) alle Türen mit direktem Zugang zum Pool müssen mit einem selbstschließenden und selbst verriegelnden Mechanismus ausgestattet sein, wobei die Öffnungsvorrichtung nicht niedriger als 54 inch (1.38m)über dem Boden angebracht sein darf, oder

(4) es muss eine Einzäunung vorhanden sein, die mindestens 4 Fuß (1,21m)hoch ist, keine Öffnungen oder sonstige Möglichkeiten bietet, dass ein Kind unter 6 Jahren das Hindernis überwinden könnte und darf auch nicht zu nah am Pool sein, dass ein Kind nicht notwendigerweise in den Pool fällt, sollte es die Einzäunung doch einmal ueberwunden haben. 

Türen zum Pool müssen nach außen, vom Pool weg öffnen, sich selbst schließen und automatisch verriegeln, wobei sie nur von innen geöffnet werden können und von einem Kleinkind nicht erreicht werden können dürfen. 

Um ganz sicher gehen zu können und eine mögliche Haftung auszuschließen, sollten Sie einen Poolbauer mit einer kleinen Inspektion beauftragen. Er sollte alle Bestimmungen genaustens kennen und am besten einschätzen können, ob Ihr Pool allen Anforderungen gerecht wird.

 

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38.

Frage: Ich habe gehört, dass es Schwierigkeiten geben kann, wenn man seine Immobilie versichern will (Home Insurance), weil man keine SSN hat. Stimmt das? Oder gibt es Versicherungen die auch mit "Ausländern" Versicherungen abschliessen? ist es korrekt, dass so oder so die prämie höher ist, weil es eine "Zweitimmobilie" ist, die nicht immer bewohnt ist.

 

A: In Florida gibt es derzeitig circa 40 Versicherungsgesellschaften, die Hausversicherungen abschließen. Trotz der relativ niedrigen Anzahl sollten Sie bzw. Ihr Versicherungsagent in der Lage sein, eine tragbare Prämie auszuhandeln. Stellen Sie jedoch sicher, dass die Versicherungsgesellschaft einen guten Ruf hat und finanzstark genug ist, um bei einem großen Unwetterschaden auch die entsprechenden Versicherungsleistungen zu erbringen. Eine Beschränkung gegenüber Ausländern gibt es nicht. Allerdings wird die Prämie dann höher sein, wenn Sie ein Ferienhaus haben und nur zeitweise darin wohnen. Der Grund für die höhere Prämie liegt daran, dass das Versicherungsrisiko eines Versicherungsfalles bei einer nur zeitweise bewohnten Wohnung höher ist, als bei einem Haus, dass im ganzen Jahr bewohnt ist.

Da die Anzahl des Versicherungsangebotes beschränkt ist und viele große Versicherungen wegen der hohen Hurrikangefahr in Florida nicht mehr Versicherungen abschließen, hat der Florida Gesetzgeber eine staatliche gesteuerte Versicherung eingeführt (Citizens Property Insurance), die heute die größte Versicherungsgesellschaft in Florida ist.

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39. 
Frage: Ich habe gehört, dass es Schwierigkeiten geben kann, wenn man seine Immobilie versichern will (Home Insurance), weil man keine SSN hat. Stimmt das? Oder gibt es Versicherungen die auch mit "Ausländern" Versicherungen abschliessen? ist es korrekt, dass so oder so die prämie höher ist, weil es eine "Zweitimmobilie" ist, die nicht immer bewohnt ist.
 

A: In Florida gibt es derzeitig circa 40 Versicherungsgesellschaften, die Hausversicherungen abschließen. Trotz der relativ niedrigen Anzahl sollten Sie bzw. Ihr Versicherungsagent in der Lage sein, eine tragbare Prämie auszuhandeln. Stellen Sie jedoch sicher, dass die Versicherungsgesellschaft einen guten Ruf hat und finanzstark genug ist, um bei einem großen Unwetterschaden auch die entsprechenden Versicherungsleistungen zu erbringen. Eine Beschränkung gegenüber Ausländern gibt es nicht. Allerdings wird die Prämie dann höher sein, wenn Sie ein Ferienhaus haben und nur zeitweise darin wohnen. Der Grund für die höhere Prämie liegt daran, dass das Versicherungsrisiko eines Versicherungsfalles bei einer nur zeitweise bewohnten Wohnung höher ist, als bei einem Haus, dass im ganzen Jahr bewohnt ist.

Da die Anzahl des Versicherungsangebotes beschränkt ist und viele große Versicherungen wegen der hohen Hurrikangefahr in Florida nicht mehr Versicherungen abschließen, hat der Florida Gesetzgeber eine staatliche gesteuerte Versicherung eingeführt (Citizens Property Insurance), die heute die größte Versicherungsgesellschaft in Florida ist.

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40.

Frage: Was ist eine „Homestead Exemption“ und wie kann ich mich dafür qualifizieren?  

 
A: Die Homestead Exemption (nur entfernt vergleichbar mit dem früheren deutschen Reichsheimstättengesetz – das 1994 abgeschafft wurde) ist eine unter der Verfassung des Bundesstaates Florida geschützte Eigentümerstellung an dem Hauptwohnsitz einer Person und betrifft vorwiegend drei Bereiche:

1. Es schützt den Eigentümer eines Homestead Grundstückes unter bestimmten Voraussetzungen vor dem Zugriff von Gläubigern auf das Wohnhaus der Familie. Der Wert der Immobilie spielt dabei keine Rolle. Der Schutz gilt für Grundstücke innerhalb einer Gemeinde mit einer Größe von weniger als 2,000 qm und für Grundstücke außerhalb einer Gemeinde mit einer Größe von bis zu 65 Hektar. Dieser verfassungsrechtliche Schutz hat viele Großschuldner nach Florida gezogen, wo sie sich an ihren Multimillionen Dollar teueren Häusern trotz bestehendem Konkurs in anderen Bundesstaaten erfreuen können – zum Leidwesen der Gläubiger.
2. Die Verfassung schafft auch einen Schutz der Heimstätte für den Ehepartner und das minderjährige Kind. So kann ein Homestead Haus nicht ohne die Zustimmung des Ehepartners verkauft werden, selbst wenn das Haus nur im Namen und nur mit den Geldmitteln eines Ehepartners erworben wurde. Auch kann die Immobilie nicht auf Dritte testamentarisch vererbt werden, selbst wenn der überlebende Ehepartner nicht auf der Eigentumsurkunde erwähnt ist. Der überlebende Ehepartner erhält mit dem Tode des Partners dann ein lebenslängliches Nießbrauchsrecht, das mit seinem Tode sogar auf das minderjährige Kind übergeht.
3. Der dritte Bereich der Homestead Exemption ist der durch dieses Gesetz geschaffene Vorteil bei der jährlichen Grundstückssteuer. Wer sich für das Homestead qualifiziert, erhält auf Antrag eine Reduzierung der Steuerbasis von $50,000 (z.B. wenn ein Haus einen Steuerwert von $200,000 hat, dann wird seine Grundstückssteuer nur mit einer Steuerbasis von $150,000 bemessen. Darüber hinaus kann seine Steuer für das Grundstück pro Jahr nie mehr als 3% ansteigen. Im Gegensatz dazu kann die Besteuerung eines nicht durch Homestead geschützten Grundstückes pro Jahr um maximal 10% ansteigen. 

Wer qualifiziert sich für die Homestead Exemption? Unter Florida Recht qualifizieren sich nur US-Staatsbürger und Personen mit unbeschränkter Arbeits-und Aufenthaltsberechtigung (also Personen, die die sog. „Grüne Karte“ haben), sowie Personen, die unter dem US-Einwanderungrecht in der Lage sind, die Absicht zu äußern, sich zeitlich unbeschränkt in Florida aufzuhalten. So kann sich eine Person qualifizieren, die unter Asyl-Status in Florida lebt, oder eine Person, die bereits einen Antrag auf Einwanderung gestellt hat (I-485), aber die endgültige Ausstellung der „grünen Karte“ noch abwarten muss. Inhaber von E-, H-, L-, oder R- Visa qualifizieren sich unter den derzeitigen Regeln nicht. (Rule 12D-7.007(3) Florida Administrative Code).

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41.

Frage: Wenn ich ein Condo in einem Gebäude in Florida besitze, in dem über die Hälfte der Eigentümer in Foreclosure sind, ist es dann legal, wenn die Homeowner Association die Gebühren um das Dreifache erhöht? Welche Rechte hat die Homeowner Association überhaupt, die Gebühren zu erhöhen?

A: Aufgrund der Immobilienkrise in den USA und insbesondere in Florida stehen zahlreiche  Condominium Association vor dem Problem, nicht genügend Geldmittel zur Aufrechterhaltung der Wohnanlage zur Verfügung zu haben. Man schätzt, dass heute 60% aller Condominium Association in Florida Zahlungsprobleme haben, weil mehr als 50% der Wohnungseigentümer mit der Zahlung der Instandhaltungsgebühren um 2 Monate und mehr in Verzug sind. Eine große Anzahl davon sind Eigentümer, deren Wohnung in einem Zwangsversteigerungsverfahren mit der finanzierenden Bank verwickelt ist. Solange die Bank das Zwangsversteigerungsverfahren nicht abgeschlossen hat, entsteht ein Vakuum – der Eigentümer zahlt nicht mehr (weil er nicht mehr kann, oder nicht mehr zahlen will, weil der Wert der Wohnung unter den Wert der ausstehenden Hypothek gefallen ist); auf der anderen Seite hat die Bank noch keine Verpflichtung zur Zahlung der Instandhaltungsgebühren, solange sie noch keinen vollstreckbaren Titel hat (und wegen der Vielzahl der Problemdarlehen wird sie sogar den Abschluss des Verfahrens absichtlich hinauszögern, damit sie nicht zur Zahlung der Instandhaltungsgebühren gezwungen ist).

Der Gesetzgeber hat die Problematik nur zum Teil durch neue Gesetzgebung zu lösen versucht. Danach kann nunmehr eine Condominium Association direkt von einem Mieter einer „Nichtzahlenden Wohnung“ die laufende Mietzahlungen zur Deckung der ausstehenden Instandhaltungsgebühren verlangen und dem „Nichtzahlenden Eigentümer“ sogar die Nutzung der Gemeinanlage verbieten. Diese neuen Rechtsmittel lösen die Problematik aber nicht auf Dauer. Solange nicht der Gesetzgeber Banken in die Verpflichtung nimmt, ihre Zwangsverfahren zu beschleunigen, oder ausstehende Gebühren der Condominium Association für mehr als die nur derzeitig vorgesehenen 6 Monate zu entrichten, wird das Problem auf dem Rücken der verbleibenden treu zahlenden Condominium Eigentümer ausgetragen. Es ist vorherzusehen, dass dann diese irgendwann nicht mehr zahlen oder zahlen können, mit entsprechend weiteren Zwangsvollstreckungsverfahren. Dies wird als weitere Folge Kaufinteressierte davon abhalten, in der betroffenen Wohnanlage zu kaufen. Damit ist dann der Teufelskreislauf geschlossen.  

Was kann der Betroffene „unschuldige“ Eigentümer tun? Zunächst sollten Sie prüfen (oder prüfen lassen), inwieweit Sie unter den Bestimmungen ihrer Wohnanlage gezwungen sind, für das Fehleinkommen von den verbleibenden Miteigentümern zu haften. Falls dies zutrifft, sollten Sie herausfinden, ob ihre Association alles unternimmt, um die bestehenden Rückstände zu reduzieren. Einige Association haben erfolgreich sog. “Reverse Foreclosure” durchgeführt und Banken zur Übernahme des Eigentums betroffener Wohnungen gezwungen. Da Banken aber nur maximal für 12 Monate unbezahlte Instandhaltungsgebühren haften, ist der verbleibende Verlust eben trotzdem von den restlichen Eigentümern zu tragen.

 

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42. 

Frage: Ich habe zwei Fragen zum Thema Immobilienrecht. 1.) Können Sie mir erklären, was eine „Produce the Note“ Defensive ist und was sie nützt? 2.) Bleibt eine Zwangsvollstreckung aus, wenn ich Insolvenz beantrage?

A: Im Immbilienboom der letzten 10 Jahre wurden Hypotheken und die dazu gehörenden Schuldscheine eines Dalehensnehmers in der Regel von den Darlehensbanken sofort an Dritte weiterverkauft und endeten oft als Wertpapierpaket bei in-und ausländischen Banken und Investoren. Dabei kam es nicht selten vor, dass die der Hypothek zugrunde liegenden Schuldscheine in einem Warenlager endeten, von dessen Lageort der Wertpapierinhaber keine Kenntnis mehr hatte. Als der Markt dann zusammenbrach und die Hypothekenschuldner ihren Zahlungsverpflichtungen nicht mehr nachkommen konnten, begannen die derzeitig anhängigen unzähligen Zwangsvollstreckungsverfahren von Banken. In einigen Verfahren haben Rechtsanwälte die Verfahren hinausgezögert mit der Forderung, dass die Schuldner das Recht haben, den „Original Schuldschein“ von der klagenden Bank vorgelegt zu bekommen. Dieses Argument war bei einigen Richtern erfolgreich. In der Regel wird dieses Argument letztlich aber nur beschränkt Wirkung haben, weil die ueberwiegende Anzahl der Dokumente von den Banken doch letztendlich vorgelegt werden können. Dennoch ist für manche Schuldner diese Verzögerung eine erste Hilfe in der Zeit der Not. 

Wer im Verlaufe eines Zwangsvollstreckungsverfahrens in Florida Antrag auf Insolvenz stellt, wird das anhängige Zwangsvollstreckungsverfahren zunächst nur zeitweilig aussetzen können (durch den sog. „automatic stay“). Es gibt zwei Möglichkeiten unter dem Insolvenzrecht. Das erste Verfahren ist der Vollkonkurs (sog. Chapter 7). Beim Vollkonkurs können aber nur ungesicherte Gläubiger Ansprüche verlieren. Der durch die Hypothek gesicherte Gläubiger verliert seine Ansprüche daher nicht, muss aber vom Konkursgericht „grünes Licht“ für die Weiterverfolgung seiner Ansprüche erhalten. Dieser Weg bringt dem Schuldner daher nur vorrübergehenden Schutz und zusätzliche  Kosten für die Einleitung des Verfahrens. Bei einem Verfahren unter Chapter 13 (sog. Reorganization) dagegen besteht die Möglichkeit, dass der Schuldner mit seinen Gläubigern einen Rückzahlungsplan ausarbeitet, der dann für die Bank bindende Wirkung hat und die Zwangsvollstreckung abwendet. Bei diesen Fragen ist der Rat und Beistand eines Anwaltes unabkömmlich.

 

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 43. 

Frage: Ich habe eine Frage über Short Sales. Wenn ich mitbiete und gewinne, aber das Haus trotzdem nicht kaufe, bin ich dann vom Kauf befreit oder muss ich dann zuschlagen?

Falls der Besitzer des Hauses noch andere Schulden zusätzlich auf das Mobiliar z.b. hat, muss ich die dann nach einem Kauf begleichen?

Wie sieht es mit der Sicherheit bei Short Sales aus?

Wenn ein Betrag bei Short Sales angezeigt ist, muss ich dann höher bieten oder ist das der höchste Preis der bezahlt werden müsste?
 

A: Ein Short Sale hat in der Regel immer drei Parteien, den Verkäufer, den Käufer und die Bank, die dem reduzierten Preis, der unter dem Preis der bestehenden Hypothek liegt, zustimmt. Wenn Sie ein Short Sale Angebot abgeben und dieses Angebot von Verkäufer und von der Bank akzeptiert ist, haben Sie einen bindenden Vertrag mit dem Eigentümer der Immobilie. Da der Kaufvertrag in der Regel immer eine Anzahlung vorsieht und diese in der Regel 10  % des Kaufpreises beträgt, würden Sie diese Anzahlung unter dem Vertrag als Schadensersatz verlieren.

Ob noch andere Belastungen auf der Immobilie bestehen, müssen sie vorab während der Inspektionsphase prüfen. Eine „Title Search“ wird das Vorhandensein von weiteren Belastungen aufzeigen. Wenn diese nicht gelöscht sind, schulden Sie als neuer Eigentümer diese Schulden weiterhin, denn die Immobilie ist die Sicherheit für diese Schulden. Wenn keine weiteren Belastungen vorhanden sind, oder weitere Belastungen mit dem oder den Banken abgeklärt werden können, ist ein „Short Sale“ genauso sicher, wie jede andere Immobilientransaktion. Wichtig ist, dass Sie vorab prüfen lassen, welche Rechte Dritter auf dem Grundstück lasten und dass die Ablösung dieser Rechte bei der formalen Übertragung gewährleistet ist.

Der Preis, zu dem der Short Sale angezeigt ist, ist der Preis, den der Verkäufer glaubt, dass die Bank zur Löschung der bestehenden Hypothek akzeptieren wird. Die meisten Kaufinteressenten bieten zunächst weniger an, als der Verkäufer als Verkaufspreis angezeigt hat. Denken Sie aber daran, dass die Bank letztendlich dem Preis zustimmen muss.

 

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44.

Frage: Von meinem Vater (Amerikaner) habe ich ein Haus geerbt. Das Haus ist seit September 2010 offiziell in meinem Besitz. Im November 2010 möchte ich dieses verkaufen. Der Erlös wird 35.000 Dollar betragen. 

Ich bin sowohl deutsche als auch amerikanische Staatsbürgerin, lebe aber in Deutschland und bin nicht mehr als 30 Tage im Jahr in den USA. 

Werde ich für den Hausverkauf Steuern in den USA bezahlen müssen?

A: Beim Verkauf eines in Florida gelegenen Grundstückes besteuert die USA den Zugewinn, der zwischen dem Datum des Erwerbs (in ihrem Fall der Todestag ihres Vaters - und nicht der Tag der Übertragung durch den Nachlassverwalter –) und dem Datum des Verkaufs entstanden ist. Als Erbe erhalten sie nämlich einen angepassten Bemessungswert auf den Wert des Grundstuckes am Tag des Todes ihres Vaters, selbst wenn dieser das Grundstück für einen viel geringeren Kaufpreis vor vielen Jahren erworben hat. Sollte ihr Vater erst vor kurzem verstorben sein, werden Sie wahrscheinlich ganz Geringe – falls überhaupt – „Capital gains“ (Kapitalgewinnsteuern) zahlen müssen. Wenn Sie einen Gewinn erzielt haben sollten, wird dieser mit dem Festsatz von 15% belastet (bei einem Verkauf nach dem 1.1. 2011 erhöht sich die Gewinnsteuer auf 20%). Da Sie US-Bürgerin sind, wird bei einem Verkauf auch keine Quellenssteuer unter dem FIRPTA Gesetz einbehalten. Sie müssen lediglich beim Verkauf ihre Social Security Nummer angeben. Denken Sie daran, dass Sie in ihrer nächsten US-Steuererklärung den Verkauf aufführen müssen.

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45.

Frage: Ist bei der Größenangabe einer Eigentumswohnung die Terrasse vollständig mit in den m² enthalten, oder wird sie wie in Deutschland zur Hälfte mitgerechnet? Oder bleibt diese sogar unberücksichtigt?

A: Es gibt keine einheitliche gesetzliche Regelung, wie die Größe einer Wohnung zu berechnen ist. Das Ministerium „Department of Housing and Urban Development” hat die Regelung erlassen, dass zur Größenangabe einer Wohnung die Innenfläche von Wand zu Wand zu messen ist (auch „paint to paint“ Fläche genannt). Damit soll sichergestellt werden, dass die tatsächlich nutzbare Fläche und nicht die „vermietbare“ Fläche die Grundlage der Bemessung sind. Diese Vorschrift gilt aber nur für HUD unterstützte Käufe oder Vermietungen. Typischerweise wird die Berechnung der Architekten als Maßstab zur Berechnung der Wohnungsgröße herangezogen ( sog. „vermietbare Fläche“). Bei dieser Berechnung wird die Fläche von Außenwand zu Außenwand berechnet und mit eingeschlossen sind die Einbauschränke, Badewannen und die begehbaren Kleiderschränke. Nicht miteingeschlossen werden jedoch Räumlichkeiten, die nicht durch Klimaanlagen/Heizungen gekühlt/beheizt werden, wie Balkon, Terrasse oder auf getrennten Fluren (oftmals in der Garage) befindliche Abstellräume einer Wohnanlage.

Manche wollen die angebotenen Wohnflächen größer erscheinen lassen und berechnen die Größe der Wohnung von Außenwand zu Außenwand und schließen Flächen wie Balkon, Terrasse oder Abstellraum bei der Größenangabe mit hinzu. Der seröse Verkäufer wird die Größe des Balkons oder der Terrasse getrennt aufführen.

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46.

Frage: Wir besitzen ein Condo in einer „gated community“ in Bonita Springs, Florida.
Unsere Verwaltung hat darüber informiert, dass es in Florida eine Versicherungspflicht für Eigentümer von Condos gebe. Erwähnt wurde eine Versicherung mit Coverage für Dwelling (Structural parts of our unit) & Personal Liability. Diese Versicherungen müsste jeder Eigentümer persönlich abschließen.
Gibt es tatsächlich eine gesetzliche Verpflichtung zum Abschluss bestimmter Versicherungen? Wenn ja, wo können wir uns über den Umfang der gesetzlichen Bestimmungen informieren? 

A: Die Versicherungspflicht, die Sie ansprechen, ist in einem Gesetz (F.S. 718.111 (11) begründet, das im Januar 2009 in Florida in Kraft getreten ist. Danach sind Wohnungseigentümer einer Wohnanlage verpflichtet, eine Versicherung (Hazard and Liability) über die persönlichen Vermögenswerte in einer Wohnung abzuschließen, die unter der Schadensversicherung der Wohnanlage nicht mitversichert sind. Diese Versicherung ist auch bekannt unter dem Namen “Homeowners 6”. Zweck des Gesetzes ist zu verhindern, dass Wohnanlagen nach einem großen Sturm oder Hurrikan in desolatem Zustand bleiben, weil manche Eigentümer von Wohnungen den persönlichen Wohnraum nicht reparieren wollen oder finanziell nicht können und damit der gesamten Wohnanlage Schaden zufügen. Weitere Details finden Sie im Internet unter dem Stichwort „Florida Condominium Homeowners 6“.

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47.
Frage: Sehr geehrtes Florida Sun Team, meine Frau und ich haben uns im Mai 2010 ein Haus in North Port gekauft. Die Fragen, die ich in dem Zusammenhang hatte, wurden von Ihnen zuverlässig und gut beantwortet. Dafür zunächst vielen Dank. Nun habe ich noch eine Frage zu den jährl. anfallenden Gebäudesteuern. In einem früheren Bericht, den ich mir leider nicht ausgedruckt habe, konnte ich nachlesen das sich die Steuer um einen maximalen Prozentsatz im Vergleich zum Vorjahr erhöhen darf. Können Sie mir diesen Bericht bestätigen oder eine Quelle benennen, in der ich das ganze Nachlesen kann. Dies müsste eine neue gesetzliche Regelung sein.
 

A: Die von Ihnen benannte Gebäudesteuer heißt richtigerweise Grundstückssteuer und wird ausschließlich von den Landkreisen erhoben und dient dazu, die Haushalte der Landkreise zu finanzieren. Diese Steuer fällt jährlich an (im November eines Jahres für das zurückliegende Jahr) und kann zwischen 1.5  % bis zu 3  % des vom Landkreis festgesetzten Marktwertes betragen. Dies ist ein erheblicher Betrag, den die Eigentümer eines Grundstückes jedes Jahr aufbringen müssen. Mit diesem Betrag werden Schulen, Feuerwehr, Polizei, Gemeindestraßen und viele andere Gemeindeaufgaben bezahlt. Im September werden sogenannte vorläufige Grundsteuerbescheide an die Eigentümer geschickt, gegen die man nur innerhalb kurzer Zeit Berufung einlegen kann.

Personen, die in Florida ihren Hauptwohnsitz haben, können bezüglich des Hauptwohnsitzes nur mit maximal 3  % Erhöhung zum Vorjahr belastet werden; bei allen anderen ist die jährliche Erhöhung zur Vorjahressteuer auf 10 % beschränkt. Deutsche mit Zweitwohnsitz in Florida können sich nicht für „Homestead“ qualifizieren und unterliegen daher einer möglichen jährlichen Steigerung der Grundstückssteuer bis zu maximal 10 % zum Vorjahr.

 

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48. 
Frage: Wir haben vor Jahren in Orlando eine Woche in einem Time-Share-Resort gekauft.
Dort wurde uns damals versprochen, das wir die Woche jederzeit an das Resort zurück verkaufen können..davon wollten die aber dann nichts mehr wissen !
Können Sie uns da weiterhelfen oder an wen müssen wir uns wenden? 

A: Ich befürchte, dass Sie rechtlich kaum Chancen haben, einen Rückkauf der Time-Share Woche zu erzwingen. Der Kaufvertrag, den Sie seinerzeit abgeschlossen haben, enthält aller Wahrscheinlichkeit eine Klausel, dass mündliche Erklärungen des Verkaufspersonals die Time-Share-Vertriebsfirma nicht binden. Mit diesem Satz entfällt dann eine Anspruchsgrundlage gegen die Vertriebsfirma. Sie haben natürlich das Recht, ihre Time Share Woche zu verkaufen. Sind Sie aber auch damit vorsichtig, den auch im Wiederverkaufsmarkt von Time-Share Einheiten sind viele Verkäufer getäuscht worden. Am besten informieren sie sich vorab im Internet. Es gibt viele Forums zu diesem Thema.

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49. 
Frage: Kann mich die Homeowner Association wegen ausstehender Zahlungen verklagen, obwohl mein Haus schon in Foreclosure ist? 

Die Antwort lautet: Ja, die Hauseigentümervereinigung kann Sie persönlich verklagen.

Sie sind wahrscheinlich in dem Zwangsvollstreckungsverfahren, weil Sie die monatlichen Hypothekenzahlungen nicht mehr an Ihre Bank gezahlt haben. Dieses Klageverfahren der Bank hat dann zu dem Zwangsvollstreckungsverfahren gegen das Haus geführt.

Die Homeowner Association ist rechtlich gesehen eine separate juristische Person, die  - wie die Bank – Ansprüche wegen der Nichtzahlung der monatlichen Instandhaltungsgebühren gegen Sie persönlich geltend machen kann (-wenn das Haus in Ihrem Namen eingetragen war). Bei Nichtzahlung hat die Association nicht nur ein mögliches Pfandrecht gegen das Grundstück, sondern kann auch ein Urteil gegen Sie erstreiten. Wenn eine Befriedigung des Urteils wegen der vorrangigen Hypothek der Bank nicht erfolgreich zu sein scheint, kann die Association durchaus den Titel gegen Sie persönlich vollstrecken. Ich bezeifele jedoch, dass die Association soweit geht,  die Vollstreckung des Titels in Deutschland zu versuchen.

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50. 

Frage: Wir haben 1999 ein Ferienhaus in Lehigh Acres gekauft und in dem Zuge ein Testament von einem Rechtsanwalt in Naples aufsetzen lassen. Das Haus wurde 2004 verkauft und in 2005 haben wir ein neues bauen lassen. Unser Testament wurde zwischenzeitlich nicht geändert und daher steht hier immer noch das erste Haus drin.Müssen wir nun ein neues Testament aufsetzen lassen?

A: Es war sehr weitsichtig von Ihnen, dass Sie in Florida ein Testament errichtet haben, damit ihr in Florida belegenes Vermögen auch an die Erben gelangt, denen sie das Erbe vermachen wollen. Florida stellt nämlich strikte Anforderungen an die Errichtung eines Testamentes und erkennt das typische deutsche handschriftliche Testament grundsätzlich nicht an. Deutsche mit Grundvermögen in Florida sollten daher neben
dem deutschen Testament auch ein Florida Testament errichten und im Testament darauf hinweisen, dass das Florida Testament ausschliesslich auf das in den USA belegene Vermögen beschränkt ist. Das hat folgenden Vorteil: das deutsche Testament bleibt weiterhin gültig und regelt Ihren gesamten Nachlass mit Ausnahme des Nachlasses, der sich in den USA befindet. Der amerikanische Richter hat eine ihm bekannte Testamentsform vorliegen und dasgleiche gilt für den deutschen Rechtspfleger oder Richter. Da ihr Anwalt im Florida Testament das "verkaufte Grundstück" aufgeführt hat, sollten Sie das Testament erneut prüfen lassen, ob die von Ihnen gewünschte Erbfolge auch für das neue Grundstück gewahrt ist. Damit man bei einem Verkauf eines im Testament aufgeführten Vermögenswertes nicht jedesmal sein Testament ändern muss, kann die Erbfolge auch neutral formuliert werden (z.B. mein Sohn erhält 1/8 , meine Tochter 1/8 und den Rest meines US Vermögens erhält meine Ehefrau) und vermeidet dann den häufigen Gang zum Anwalt.

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51.

Frage: Wenn ich ein Haus bei einer Foreclosure-Auktion erstehe, was passiert dann mit der Hypothek, mit der das Haus belastet war (oder immer noch ist)?

A.: Die Antwort auf diese „einfach“ erscheinende Frage ist nicht leicht und könnte viele Seiten umfassen. Der einfache Teil der Antwort ist: Wer eine Immobilie aus der Zwangsvollstreckung erwirbt, muss unbedingt vorher eine Titelprüfung durchgeführt haben, um festzustellen, ob noch andere vorrangige Belastungen im Grundbuch eingetragen sind, die durch das Zwangsvollstreckungsverfahren nicht gelöscht sind. Zweitrangige Hypotheken und nachrangige Urteile werden durch das Versteigerungsverfahren zwar gelöscht, aber das bedeutet nicht, dass nicht doch Forderungen gegen das Grundstück bestehen, die nicht gelöscht sind. 

Ich sehe zusätzlich folgendes Problem auf Käufer von REO’s (Bank Real estate owned) zukommen: Banken, die Grundstücke verkaufen, die sie im Zwangsverfahren erworben haben, haben nicht immer den Nachweis, dass sie in der Tat Inhaber der Hypotheken waren (wegen der Bündelung der Hypotheken in Wertpapiere und dem anschliessenden Verkauf auf der ganzen Welt, wie dies in den letzten 15 Jahren der Fall war). Wenn sich irgendwann herausstellen sollte, dass die Bank garnicht Inhaber der Forderung war, wird sich dies auch den Erwerber treffen. Einige Banken nehmen bereits jetzt Bestimmungen in deren Verkaufsverträge auf, dass der Käufer eines REO’s dieses denkbare Risiko in Kauf nimmt und akzeptiert.

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52.

Frage: Hallo, ich bin Hausbesitzer in Rotonda West 33947, 107 Feroe Ct.Ich hatte das Haus im Maerz ueber einen Homeservice vermietet. Leider war die Abschlussrechnung nicht korrekt. Daraufhin habe ich mehrfach versucht Kontakt aufzunehmen jedoch weder telefonisch noch per email bekam ich eine Antwort. Was koennen Sie mir empfehlen?

A: Genauso wie in Deutschland, gilt auch in Florida der Grundsatz, dass man sich seine Vertragspartner vorab genau aussuchen muss. Es scheint, dass dieser Homeservice seinen vertraglichen Verpflichtungen nicht nachgekommen ist. Da auf Ihre Kontaktversuche hin keine Reaktion gekommen ist, bleibt Ihnen nur der Klageweg. Wenn Ihr Schaden unter $5,000 liegt, können Sie im sog.“Small Claims Court“ mit Hilfe des Gerichtspersonals eine Klage einreichen. Dazu benötigen sie keinen Anwalt. Sie können sich auch vorab an das „Better Business Bureau“ wenden und werden dort in Erfahrung bringen können, ob auch andere Hauseigentümer Beschwerden gegen diese Firma angemeldet haben.

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53. 
Frage: Ich besitze ein Haus in North Port und das Haus ist z.Zt. bei der Citizens Versicherung. Jetzt hat die Verwaltung geschrieben, einige Verträge wurden von der Southern Oak Versicherung übernommen. Muss ich den Wechsel zum 01.09.2011 hin nehmen, oder kann ich auf Vertragserfüllung bis zum 31.05.2012 bestehen? Außerdem wurde mir gesagt die Citizens würde Ihre Beiträge um 45 % erhöhen. Kann die Gesellschaft das innerhalb der Vertragslaufzeit überhaupt? 

A: Die korrekte Antwort zu dieser Frage liegt sicherlich im „Kleingedruckten“ Text der allgemeinen Versicherungsbedingungen. Verträge binden beide Parteien während der Dauer des abgeschlossenen Vertrages (auch in den USA gilt „Pacta sunt servanda“ also „Verträge sind einzuhalten“). Wenn aber die Allgemeinen Geschäftsbedingungen einen Wechsel zu einem anderen Versicherungsträger gestatten, oder aber die Erhöhung der Prämie, dann sind diese Bestimmungen Vertragsbestandteil Ihres Vertrages, zu denen Sie Ihre Einwilligung gegeben haben.

Ganz generell bedarf die Erhöhung der Prämien von Hausversicherungen grundsätzlich der Genehmigung durch den Florida Insurance Commissioner, der die Interessen der allgemeinen Versicherungsnehmer vertritt. Unter dem derzeitigen Gesetz kann die Versicherung die Prämie pro Versicherungsjahr nur um 10% erhöhen. Davon gibt es aber eine Reihe von Ausnahmen.

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54.
Frage: Darf ich in den USA von meiner Mietwohnung aus ein Unternehmen führen? Gibt es irgendwelche Vorgaben/Regelungen? Vielen Dank im Voraus 

A: Grundsätzlich kann man in Florida von seiner Wohnung  aus ein Geschäft betreiben. Folgende Punkte sollten Sie jedoch beachten:

1.      Prüfen Sie, ob die Gemeinde, in der Sie wohnen ,  die beabsichtigte Tätigkeit unter deren Bauleitplanung zulässt. Nicht alle Geschäftstätigkeiten können von einer Wohnung aus durchgeführt werden.

2.      Prüfen Sie, ob die Wohneigentümergemeinschaft Regeln erlassen hat, die eine Geschäftstätigkeit oder die Anzahl der Kundenbesuche beschränken. Viele Wohnanlagen werden dazu detaillierte Regelungen erlassen haben.

3.      Prüfen Sie, ob Sie für die gewünschte Tätigkeit eine besondere Berufslizenz  benötigen. So z.B. benötigt ein Finanzmakler oder ein Innenarchitekt eine Beruflizenz.

4.      Prüfen Sie,  ob Sie neben der Gewerbelizenz für die Gemeinde/Stadt  auch einen Gewerbeschein für den Landkreis benötigen. In vielen Stadtteilen sind beide Gewerbelizenzen vorgeschrieben.

5.      Prüfen Sie, ob für die beabsichtigte Tätigkeit, den Nachweis des Abschlusses einer Versicherung erfordert.

6.      Machen Sie sich mit den Bestimmungen vertraut, die die US-Steuerbehörde für die Geltendmachung von zulässigen Abschreibungen für den Büroraum in der Wohnung erlassen hat (siehe hierzu IRS Publication 587 unter www.irs.gov.)

      7.      Weitere Informationen zu diesem Thema finden Sie in den folgenden Webseiten : www.ehow.com und www.MyFlorida.com

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55. 
Frage: Mein Vater besitzt in Florida ein kleines Ferienhaus mit einem Steuerwert von rund 200‘000.- US-Dollar. Müssen wir Kinder im Falle eines eintretenden Todes unseres Vaters, darauf noch Erbschaftssteuern bezahlen? So wie ich dies verstanden habe, wäre dies erst bei einem Wert von rund über 3 Millionen Dollar der Fall.

A: Zunächst müssen Sie verstehen, dass beim Tod Ihres Vaters zwei Steuerbehörden  - die amerikansiche und die deutsche – einen Anspruch auf eine mögliche Besteuerung haben.
Ich gehe davon aus, dass ihr Vater alleinstehend ist, in Deutschland seinen festen Wohnsitz hat und dass Sie und Ihre Geschwister ebenfalls in Deutschland domiziliert sind. Bei dieser Ausgangslage gilt grundsätzlich folgendes:

In den USA steht Ausländern grundsätzlich ein Freibetrag zu, der einem Nachlasswert von $60,000 entspricht. Dieser Freibetrag kann sich aber für deutsche Staatsangehörige erhöhen. Nach dem 1998 abgeschlossenen Zusatzprotokoll zum DBA zwischen der BRD und den USA kann der überlebende deutsche Ehepartner 50% des in den USA belegenen Vermögens des Verstorbenen in Abzug bringen, wenn dieser  zum Zeitpunkt des Todes in Deutschland domiziliert gewesen ist und das Ehepaar im gesetzlichen Güterstand gelebt hat. Dies trifft auf Ihren Fall nicht zu. Die anderen Erben eines in Deutschland ansässigen Erblassers können aber den bereits erwähnten Mindestfreibetrag von $60,000 oder wahlweise den höheren Betrag geltend machen, der sich aus dem Verhältnis des US-Vermögens mit dem anderen weltweiten Vermögen des Erlassers nach folgender Formel berechnet: Freibetrag, den ansässige Personen geltend machen können (derzeitig US$5,000,000 multipliziert mit dem Betrag, der sich aus dem Verhältnis des US-Vermögens geteilt durch das restliche weltweite Vermögen ergibt.

An einem hypothetischen Beispiel würde sich für Sie folgendes ergeben:

Angenommen das US-Vermögen ihres Vaters beträgt $200,000 und sein weltweites Vermögen $2 Mio. Das ergibt einen Steuerfreibetrag von  $500,000 weil der Steuerfreibetrag für den Nachlass ansässiger Personen momentan bei $5 Mio liegt. In diesem Fall wäre keine Nachlasssteuer in den USA fällig. Anders aber in folgendem Fall: US Vermögen $200,000 Mio und weltweit 25 Mio. Das ergibt nur einen Steuerfreibetrag von $40,000. Da ein Mindestfreibetrag von $60,000 garantiert ist, wären also $140,000 der US Nachlasssteuer unterlegen.

Es kommt also darauf an, welches Gesamtvermögen Ihr Vater insgesamt zum Todeszeitpunkt hat, um feststellen zu können, ob und wie hoch die Nachlasssteuer in den USA ist.

NICHT VERGESSEN: Neben der US-Nachlasssteuer  in den USA kommt auf Sie und Ihre Geschwister aber eventuell noch die deutsche Erbschaftssteuer zu. Sollten Sie in den USA Nachlasssteuern gezahlt haben, werden diese ihnen bei der Berechnung der deutschen Steuer angerechnet.
UND: die derzeitige US-Nachlasssteuerregelung gilt nur bis zum 31.12.2012. Danach kann sich die US-Nachlasssteuerregelung erheblich ändern.
 

Noch ein Hinweis: Ihr Vater kann zu Lebzeiten Vorkehrungen treffen, um die mögliche Besteuerung im Nachlassfall zu minimieren.

 

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54. 
Frage: Wir haben in Cape Coral ein Haus gekauft, welches im Moment noch in der Remediation-Phase (chinese drywall) steckt, seit Oktober 2010. Wir haben Probleme mit dem Kontraktor, da er sich nicht an den Zeitplan hält, bei unangenehmen Fragen per eMail nicht antwortet oder mit Ausflüchten kommt. Wir tätigen fristgemäß unsere Zahlungen und es passiert wochenlang nichts auf der Baustelle. Wir möchten nicht mehr hingehalten werden. Wie sollen wir uns verhalten oder was können wir unternehmen? Für eine Antwort von Ihnen wären wir sehr dankbar.

A: Der Ärger mit dem unzuverlässigen Bauunternehmer ist nicht Neues. Das gilt sowohl in Deutschland als auch für Florida. Wenn Sie nicht mehr hingehalten werden wollen, sollten sie sich den abgeschlossenen Vertrag genau anschauen. Dort sind sicherlich Bestimmungen enthalten, welche Rechte man bei Vertragsbruch hat. Auch wird dort sicherlich eine Bestimmung sein, wann der Bau fertig gestellt sein muss, welche Zahlungen ab welchem Bauabschnitt erbracht werden müssen und welche Rechte die Parteien gegeneinander haben. Wenn Sie nach einem Jahr Untätigkeit einfach nicht mehr mit diesem Kontraktor arbeiten wollen, sollten Sie kündigen, aber lassen Sie vorab einen Anwalt den Vertrag prüfen, damit Sie sich beruhigt um einen zuverlässigen neuen Kontraktor kümmern können. Bevor Sie einen neuen Kontrator beauftragen, hören sie sich um, lassen Sie sich Referenzen geben und rufen Sie auch diese Referenzen an, damit Sie nicht erneut auf blosses „Gerede“ hereinfallen. Ein Anruf beim „Better Business Bureau“ und die Suche nach Auskünften im Internet gibt viele Hinweise auf die Qualität eines Unternehmens.

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55.
Frage: Mein Frau und ich besitzen ein Investoren Visum und wir haben in Österreich und USA jeweils Firmen wobei wir USA im Moment den Vorzug geben. Unsere Frage: Da wir in beiden Ländern Eigentum haben und in Europa große Schwierigkeiten für die Selbständigkeit sehen und auch nicht wissen,  wie sicher die Wirtschaft in Europa bleibt, mit immer mehr Steuern und Sozialabgaben für Mitarbeiter, was ist, wenn hier in den USA etwas passiert?  Wie sicher ist unsere Investition in den USA und unser Privatbesitz? Wir haben nirgendwo Schulden und unseren gesamten Privatbesitz in den USA.

A: Die USA ist ein demokratisches Land, bei dem Enteignungen nur unter ganz engen und gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen stattfinden können. Dies ist ähnlich wie in Österreich und Deutschland. Ihr Vermögen ist hier also sicher. Solange Sie das E-Visum besitzen, können Sie auch unbeschränkt in die USA einreisen. Selbst wenn Sie einmal aus irgendeinem Grund aus den USA ausgewiesen werden sollten (z.B, wegen einer Straftat), verlieren Sie nicht Ihr Eigentum an dem in den USA belegenen Vermögen. Und selbst in dem seltenen Fall, dass eine Enteignung aus öffentlichen Gründen notwendig ist (z.B. weil ihre Immobilie an einer wichtigen Strasse liegt, die verbreitert werden muss), dann kann dies nur mit einer angemessenen Entschädigung erfolgen. Von allen Plätzen in der Welt, ist eine Investition in den USA sicherlich die sicherste. 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Doppelte Staatsangehörigkeit

Wenn ein Deutscher die US-amerikanische Staatsangehörigkeit annimmt, verliert er seine deutsche Staatsangehörigkeit. Dies kann man vermeiden, wenn rechtzeitig ein Beibehaltungsantrag gestellt wird und eine Beibehaltungsgenehmigung erteilt wird. Der Antragsteller muss fortbestehende Bindungen nach Deutschland haben und es müssen Nachteile in den USA als Ausländer bestehen, die er mit einem US Pass beseitigen möchte. Bevor Sie die amerikanische Staatsbürgerschaft annehmen, sollten Sie dringend einen Rechtsanwalt kontaktieren.

 

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Rechtsstreitigkeiten in den USA sind häufig von deutschen Rechtsschutzversicherungen abgedeckt.

 Viele unserer Mandanten haben schlechte Erfahrungen bei einem Internetkauf gemacht, sind auf einen unzuverlässigen Verkäufer gestossen oder der Verkäufer nimmt die Angelegenheit leicht, weil er denkt, der Deutsche könne seine Rechte von Übersee nicht durchsetzen.

 Es kommt auch nicht selten vor, dass man im Urlaub in Situationen gerät, die man im Nachgang nicht ohne weiteres hinnehmen möchte. Ob die Mietwagengesellschaft zuviel abgebucht hat, das Hotel oder die Ferienwohnung nicht der Buchungsbeschreibung entsprach oder Leistungen nicht beinhaltet waren, für welche man aber bezahlt hatte.

 In Deutschland ist bekannt, dass amerikanische Rechtsanwälte sehr viel höhere Gebühren berechnen, als ein deutscher Rechtsanwalt. Sprachbarrieren, Unkenntnis des ausländischen Rechts und die große Entfernung schrecken zusätzlich davon ab, seine Rechte nach dem Urlaub weiter zu verfolgen.

 Was aber viele Deutsche nicht wissen, oder in der Situation nicht bedenken ist, dass deutsche Rechtsschutzversicherungen in der Regel die Kosten eines Rechtsanwalts im Ausland übernehmen.

 In den meisten Ländern sind deutschsprachige Rechtsanwälte zu finden. Die Sprachbarriere lässt sich somit leicht vermeiden.

 Die Kanzlei Baur & Klein, PA bietet mit Rechtsanwälten mit Zulassungen in Deutschland und Florida die optimale Basis für den deutschsprachigen Mandanten. Sollten Sie ein Problem in einem anderen US-Bundesstaat haben, können wir mit unserem US-weiten Netzwerk aus spezialisierten Rechtsanwälten weiterhelfen und als deutscher Rechtsspezialist die Kooperation leiten und bis zum Abschluss begleiten.

 Bitte erkundigen Sie sich bei Ihrem Rechtsschutzversicherer ob Ihre im Ausland entstandene Rechtsstreitigkeit versichert ist und über die freie Wahl eines im Ausland ansässigen Rechtsanwalts.

 Gerne können auch wir für Sie die Klärung mit ihrer Rechtsschutzversicherung übernehmen.

 

Warnung vor Geldmacherei bei ESTA Anmeldung!

Seit neustem benötigen Sie eine Genehmigung, um über das Visa-freie „Visa Waiver Programm“ in die USA einzureisen. Sie müssen Ihren Antrag auf Einreisegenehmigung (ESTA) vor der Einreise in die USA stellen. Neuerdings muss der Antrag mindestens 72 Stunden vor der Einreise gestellt werden!

Im Internet tümmeln sich diverse Anbieter, die dieses neue Verfahren und die Unkenntnis der Reisenden zu ihrem Vorteil nutzen und die Antragstellung kostenpflichtig anbieten. 

Sparen Sie sich das Geld! Den Antrag können Sie kostenlos, sogar auf Deutsch, über die offizielle Seite der US-Einwanderungsbehörde stellen. Zu erreichen ist die Seite über folgenden Link:

https://esta.cbp.dhs.gov/esta