©2004 Rechtsanwalt Thomas Baur, J.D.,M.C.L.,J.C.B.

Jeder Grundstückseigentümer in Florida weiss, wie wichtig die Monate November und April sind. Im November senden die Gemeinden die Grundstückssteuerrechnungen für das laufende Jahr an die Grundstückseigentümer. Im April des folgenden Jahres sind diese Steuern spätestens zu zahlen. Wer zu spät zahlt, muss Strafzinsen zahlen. Die Grundstückssteuern sind die Haupteinnahmequelle der Gemeinden und die Höhe richtet sich nach dem vom Steuerschätzer ermittelten Marktwert. Die Grundstückssteuern können zwischen 1% und 3% oder noch mehr des geschätzten Marktwertes ausmachen. Manche Hauseigentümer können diesen Betrag wegen wirtschaftlichen Schwierigkeiten nicht immer rechtzeitig aufbringen und andere Eigentümer „vergessen“ einfach , dass sie Grundstückssteuern schulden. Viele dieser „vergesslichen“ Eigentümer kommen aus dem Ausland, wo diese Art der Steuererhebung nicht bekannt ist. Nicht unhäufig passiert es, dass die Grundstückssteuerrechnungen den Eigentümer im Ausland nicht erreichen oder der Steuerpflichtige seinen Verpflichtungen aus anderen Gründen nicht nachkommt. Bei diesen Situationen ergeben sich zwei interessante Investitionsmöglichkeiten für bewanderte Investoren. Die erste Investitionsmöglichkeit besteht im Ankauf von relativ hochverzinslichen „Steuerzertifikaten“, die die Gemeinden in Höhe der geschuldeten Grundstückssteuer ausstellen. Die zweite Möglichkeit ergibt sich dann, wenn diese Steuerzertifikate bei Fälligkeit (spätestens nach 2 Jahren) nicht gezahlt werden. Bei Nichteinlösung dieser dinglich gesicherten Schuldverschreibungen innerhalb des gesetzlich vorgeschriebenen Zeitraumes, kann zusätzlich die besicherte Immobilie für einen Bruchteil des Marktwertes über ein Versteigerungsverfahren erworben und dann durch Privatverkauf in Gewinn umgemünzt werden.

Wenn der „vergessliche“ oder der „wirtschaftlich gestresste“ Eigentümer nicht rechtzeitig die auf sein Grundstück entfallende Grundsückssteuer zahlt, leitet die Gemeinde ein Inkassoverfahren ein, das in den meisten europäischen Ländern unbekannt ist. Da die Gemeinden in Florida auf die rechtzeitige Zahlung der Steuern angewiesen sind (für Schulen, Polizei, Feuerwehr usw.), gewährt ihnen das Gesetz das Recht sog. „Steuerzertifikate“ (dinglich gesicherte Obligationsbriefe) an interessierte Investoren auszustellen, die diesen ein vorrangiges und dinglich durch das Grundstück gesichertes Sicherungsrecht gewähren, verbunden mit einer Verzinsung der Schuld zu dem gesetzlich höchstzulässigen Zinssatz von 18% p.a. Damit sollen Investoren dazu bewogen werden, die Schuld des Eigentümers vorzuleisten. Diese Form der Investition ist der breiten Bevölkerung nicht weitläufig bekannt, obwohl es eine in der Regel sehr sichere und hochverzinsliche Anlage darstellt, ganz im Gegensatz zu den niedrigen Bankzinsen, die man heutzutage für seine Einlagen fordern kann. Bei dieser Form der Investition ist eine jährliche Verzinsung von 18% und bei besonderen Vorraussetzungen bis hin zu 60% möglich.

Der typischerweise zu erziehlende Zinssatz aus einem Steuerzertifikat liegt in den meisten Fällen jedoch unter 18%, weil die Steuerzertifikate öffentlich versteigert werden. Wenn nämlich zwei oder mehr Ersteigerer an dem jährlich stattfindenden Termin der Versteigerung mitbieten, erhält derjenige den Zuschlag, der den niedrigsten Zinssatz offeriert. Die Versteigerung beginnt mit 18% und reduziert sich um jeweils ¼ % solange bis kein anderer Ersteigerer bereit ist, einen niedrigeren Zinssatz anzubieten. Trotz dieses Ersteigerungsverfahrens wird ein Investor einen erheblich höheren Zinssatz ezielen können, als bei typischen Bankeinlagen. Interessanterweise werden einige Steuerzertifikate bei dem jährlichen Versteigerungstermin nicht veräussert. Diese können dann über die Gemeinden direkt erworben werden. Da bei diesen Zertifikatverkäufen keine konkurrierenden Mitbieter teilnehmen, können in der Regel höhere Renditen erziehlt werden, weil kein Versteigerungsverfahren vorgeschaltet ist. Wer hier seine Hausaufgaben macht und sorgfältig recherchiert, kann hohe Zinsen erwirtschaften.

Wie sicher sind diese Anlagen? Jedes Steuerzertifikat ist dinglich über das Schuldnergrundstück besichert. Der Eigentümer muss, um wieder lastenfreies Eigentum zu bekommen, das Steuerzertifikat auslösen und neben der Steuerschuld sämtliche angelaufenen Zinsen und Kosten zahlen. Wenn er dies nicht tut, oder finanziell nicht kann, riskiert er die „Zwangsversteigerung“. Das Gesetz sieht hierzu vor:

„Jeder Inhaber eines Steuerzertifikates, ausgenommen die Gemeinde selbst, hat nach Ablauf von 2 Jahren ab dem 1. April des Jahres in dem das Steuerzertifikat ausgestellt wurde und vor Ablauf von 7 Jahren vom Zeitpunkt der Ausstellung an berechnet, das Recht, das Steuerzertifikat bei der Gemeinde vorzulegen und kann dann Antrag auf Ausstellung einer Übertragungsurkunde für das besicherte Grundstück vom Steueramt stellen, in dem das in dem Steuerzertifikat benannte Grundstück belegen ist….(F.S. § 197.502(1)1.“

Im Gegensatz zu einigen anderen US-Bundesstaaten erwirbt in Florida der Investor, dessen Steuerzertifikat vom Eigentümer nicht ausgelöst wird, nicht „automatisch“ das Sicherungsgrundstück, aber er hat die Möglichkeit an dem stattfindenden öffentlichen Versteigerungsverfahren teilzunehmen. Ein Steuerzertifikat ist idR ein Sicherungsrecht im ersten Rang und da die angelaufenen Grundstückssteuern und Zinsen nur einen Bruchteil des Marktwertes der zu Grunde liegenden Immobilie darstellen, ist diese Form der Investition eine sehr sichere und hochverzinsliche Anlagemöglichkeit.

Wenn der Eigentümer das Steuerzertifikat nicht auslösen sollte, bietet sich dem Investor eine weitere und unter Umständen noch lukrativere Investitionsmöglichkeit. Er kann nämlich an dem öffentlichen Versteigerungsverfahren teilnehmen. Hier hat er die Möglichkeit entweder sein Steuerzertifikat ausgelöst zu erhalten, oder aber er kann über seinen Einlagebetrag hinaus mitbieten und das Grundstück im Versteigerungsverfahren selbst erwerben. Wenn kein Dritter an der Immobilie bieten sollte, ist er in der Lage, das besicherte Grundstück für lediglich den Wert seines Steuerzertifikates zu ersteigern. Eine Investition, die sich wahrlich lohnen kann.

Sorgfältige Recherche und gute Kenntis der rechtlichen Aspekte sind erforderlich für eine erfolgreiche Investition in diesem Bereich. Das Internet und der damit verbundene Zugang zu öffentlichen Informationen erleichtern die Arbeit und schaffen die Grundlage für eine aussergewöhnlich lukrative Investition.

Dieser Artikel stellt keine individuelle Rechtsberatung dar. Jeder Einzelfall muss mit einem Anwalt des Vertrauens durchgesprochen werden, da jeder Fall nur in der individuellen Betrachtung analysiert werden kann..Dieser Artikel dient ausschliesslich zur allgemeinen Information.

Rechtsanwalt Thomas Baur ist ein sowohl in Deutschland als auch in Florida zugelassener Anwalt mit über 20 Jahren Berufserfahrung. Die Kanzlei Baur & Klein P.A. ist auf deutschsprachige Investoren und deutsche Firmen spezialisiert, die in Florida rechtliche Beratung auf den Gebieten des Immobilien-, Einwanderungs-, Gesellschafts-, Prozeß-, und Steuerrechts suchen.

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